초저금리시대 전성기 누렸던 오피스텔…대출-세금규제에 훅 꺾였다

주택시장을 덮친 부동산 한파가 상업용 부동산에도 불어닥치고 있다. 특히 지난해 아파트의 대체제로 인기몰이를 했던 오피스텔마저 지속적인 금리인상과 대출규제 여파로 무더기 청약 미달이 발생하는 등 전망이 밝지 않다.

29일 부동산업계에 따르면 올해 입주자 모집공고를 내고 청약에 나선 전국 26개 오피스텔중 9개 단지에서 미달이 나왔다. 

지역별로는 서울 9개 오피스텔중 2개 단지가 미달됐다. 인천에서는 6개 단지중 절반인 3개 단지에서 미달이 나왔다. 청약이 과열되면서 100% 완판 행진을 이어갔던 작년과 달리 청약 단계부터 미달이 발생하고 있는 것이다.

오피스텔의 인기가 꺾인 이유로는 금리인상과 대출규제가 꼽힌다. 그동안 오피스텔은 아파트와 달리 정부 규제의 영향권에서 한 발짝 비켜나 있었다. 

오피스텔은 가점이 필요 없는 100% 추첨제로 청약을 접수하고 청약통장이나 주택 소유 여부, 거주지 제한 규정 등을 따지지 않는다. 자금조달계획서가 필요 없고 주택으로 분류되지 않아 취득세 중과 대상에서도 제외된다. 주택담보인정비율(LTV)도 최대 70%까지 적용된다. 

또 시행사 자체 보증으로 중도금 대출을 해주는 경우가 많았고, 지난해까지는 입주 후 잔금 대출 전환에도 무리가 없었다. 

하지만 낮은 규제 장벽으로 인해 청약과열과 불법투기 등 문제가 불거지자 정부는 대출 규제에 나섰고 이는 오피스텔의 인기 하락으로 이어졌다. 

부동산업계에 따르면 올해부터는 분양 중도금과 잔금대출에도 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용돼 개인소득이나 대출 유무 등에 따라 잔금대출 전환이 불가능한 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 

한 부동산업계 관계자는 "기존 대출로 인해 잔금대출 전환이 어렵다고 판단되는 실수요자 및 투자자들이 청약이나 계약을 포기하는 사례가 늘고 있다"며 "앞으로 한국은행의 추가 기준금리 인상이 예고된 데다 원자재·물가 상승으로 인한 경제위기 우려가 커지면서 투자 심리도 위축되고 있는 상황"이라고 말했다.

또 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 포함돼 종합부동산세 등 세금 부담이 가중될 전망이다. 아파트와 달리 분양가상한제 적용을 받지 않는 만큼 분양가가 크게 뛰어 더 많은 초기자본이 필요하고, 시세차익을 얻기도 어려운 점도 단점으로 꼽힌다.

다만 업계에선 99실 이하의 소형 오피스텔에 한해 투자 수요가 다시 회복될 것이라는 전망도 나온다.  

실제로 서울에선 오피스텔 규모에 따라 청약 흥행 여부가 갈리는 등 양극화 현상이 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 서울에선 100실 이상 오피스텔 단지 3곳이 청약에 나섰는데 평균 경쟁률은 2.45대 1에 그쳤고, 2곳에서 미달이 나왔다.

반면 99실 이하 오피스텔은 5개 단지가 평균 60.38대 1의 경쟁률을 기록했고, 모두 청약 기한 내 접수를 마감하며 흥행에 성공했다.

규모에 따라 흥행 성적이 갈리는 이유로는 전매 제한 유무가 꼽힌다. 현행 '건축물의 분양에 관한 법률 시행령'에 따르면 99실 이하로 조성되는 오피스텔은 전매 제한 대상에서 제외된다.

한 분양 관계자는 "오피스텔이 아파트보다 진입장벽이 낮다고는 하지만 '묻지마 투자'는 금물"이라며 "아파트 대비 환금성이 떨어져 부동산 시장 하락기에 가장 먼저 타격을 받을 수 있다"고 말했다.