특별법 기대감에 1기 신도시 들썩…통합재건축 효과는

경기도 일산, 분당, 평촌 등 1기 신도시를 중심으로 재건축 규제 완화를 골자로 하는 '특별법' 제정에 대한 기대감이 높아지고 있다. 

여러 개 단지를 하나로 모아 사업을 추진하는 '통합 재건축'이 급물살을 탄 가운데, 일부 단지에선 3.3㎡ 당 매매가격이 5000만원을 돌파하는 등 시장이 들썩이고 있다.

30일 정비업계에 따르면 올해 하반기부터 1기 신도시를 중심으로 재건축 안전진단 기준 완화, 용적률 향상 등 재건축 규제 완화가 본격화될 것으로 전망된다. 

원희룡 국토교통부 장관은 지난 29일 서울 프레스센터에서 열린 관훈클럽 토론회에서 "현재 국토부 TF(태스크포스)에서 민간과 주민들의 의견을 받아들여 1기 신도시 특별법의 마스터플랜을 세우고 있으며 이것을 뒷받침하기 위한 입법이 필요하다"고 말했다.

1기 신도시는 분당·일산·평촌·중동·산본 등 총 5곳이다. 총 29만2000가구 규모로 아파트 단지 대부분이 1990년대 초반에 준공, 입주를 시작해 2026~2030년에 재건축 연한에 도달하게 된다. 

신도시 내 단지들은 이전 문재인 정부가 정비사업 규제를 강화하자 기존에 계획했던 재건축 대신 리모델링을 추진하기 시작했다. 리모델링은 안전진단 기준이 재건축보다 낮고 초과이익환수제를 적용받지 않아 사업 착수가 빠르기 때문이다.

하지만 윤석열 대통령이 대선 당시 1기 신도시 특별법 제정을 공약으로 내걸면서 다시 재건축이 급물살을 탔다. 특별법에는 안전진단 제도 규제 및 재건축초과이익환수제(재초환) 완화, 인허가 절차 간소화, 용적률 상향 등이 포함된다.

하지만 이후 시장 불안정을 우려한 새 정부 인수위가 재건축 규제 완화를 중장기 관점에서 속도 조절에 나서겠다고 밝히자 1기 신도시 주민들의 여론은 다시 리모델링과 재건축으로 나뉘었다. 

정비업계 한 관계자는 "정부의 계획대로 재초환이나 안전진단 등 각종 규제를 풀어주고 용적률을 높여준다면 조합 입장에선 리모델링보다는 수익성이 좋은 재건축을 선택할 가능성이 높다"며 "하지만 규제 완화 정책의 현실화 시기가 불투명해 이러지도 저러지도 못하는 상황"이라고 말했다. 

이런 가운데 최근 1기 신도시에선 통합 재건축이 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 통합 재건축은 여러 개 단지가 하나로 연합해 재건축 사업을 추진하는 방식이다. 

고양 일산에선 후곡마을 3·4·10·15단지와 강촌마을1·2단지, 백마마을1·2단지 등이 통합 재건축을 추진 중이다. 또 성남 분당에선 삼성한신·한양·우성·현대아파트와 양지마을 6개 단지가 통합 재건축을 준비 중인 것으로 알려졌다. 

고양 일산의 조합 관계자는 "1기 신도시 단지의 경우 준공 시기가 비슷해 동시에 사업 진행이 가능한 통합 재건축을 타진할 수 있게 된 것"이라며 "여러 단지가 뭉치면 사무실 대여비나 인건등 지출 부담이 덜하고, 단지가 커질수록 향후 커뮤니티시설 조성 등에서 유리하게 작용할 수 있다"고 말했다.

장점만 있는 것은 아니다. 여러 단지가 모인 만큼 이해관계가 엇갈려 갈등이 생기고, 이로 인해 사업 진행이 늦어질 수 있어 단독 재건축을 선호하는 곳도 적잖다.

한편 1기 신도시 집값은 규제 완화에 대한 기대감을 타고 연일 고공행진을 이어가고 있다. 

부동산 정보업체 경제만랩이 KB부동산의 주택가격동향을 분석한 결과 이달 기준 분당구의 3.3㎡ 당 아파트 평균 매매가격은 5001만6000원을 기록했다. 관련 통계 작성 이후 5000만원을 넘긴 건 처음이다.