상가-오피스텔 보릿고개 시작?…금리인상에 급속 냉각

상가, 오피스텔 등 상업용 부동산 시장이 보릿고개를 맞았다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 영향으로 시장이 위축된 상황에서 한국은행의 '빅스텝(금리 0.5%p 인상)' 충격파가 더해지며 투자 수요가 더욱 감소할 것으로 전망된다.

18일 부동산업계에 따르면 한때 아파트의 대체 투자처로 인기를 모았던 상업용 부동산시장이 좀처럼 회복세를 보이지 못하고 있다. 2020년 코로나19 직격탄으로 시장이 침체기에 빠진뒤 지난해 소폭 반등했다가 올해 지속적인 금리인상의 여파로 다시 얼어붙는 분위기다. 

프롭테크업체 알스퀘어가 한국부동산원 자료를 분석한 결과 올해 상반기 서울 업무·상업용 부동산 매매가 합계는 13조9612억원으로 전년 같은 기간보다 27.4% 감소했다. 

시장 규모는 코로나 펜데믹이 본격화한 2020년 상반기 9조8233억원을 기록했고 이후 2021년 상반기 19조2302억원, 하반기에 15조9280억원으로 반등했다. 하지만 올해부터 금리가 꾸준히 오르며 시장이 다시 쪼그라든 것이다.

거래 건수도 하락세를 보이고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 상업·업무용 부동산 매매 건수는 7420건으로 지난해 같은 기간의 9835건보다 25%가량 줄었다.

이처럼 대내외적인 악재로 시장이 위축됐지만 관련 업계는 올해 하반기부터 코로나19의 엔데믹 전환으로 보복소비가 살아나면 상권이 부활하고 상업용 부동산 시장도 다시 활기를 띨 것으로 기대했다. 

실제로 한국부동산원 조사결과 올해 1분기 서울 상업시설(소규모 기준, 2층 이하·연면적 330㎡ 이하)의 공실률은 6.2%로 지난해 3~4분기의 6.7%보다 감소했다.

특히 홍대나 명동 등 주요 상가의 공실률이 큰 폭으로 낮아졌다. 홍대와 합정의 공실률은 28.1%에서 16.7%로 줄었고, 특히 공실률이 50.3%에 달했던 명동도 42.1%로 회복 조짐을 보였다.

한은의 빅스텝은 이처럼 회복세를 보이던 상업용 부동산 시장에 다시 한번 찬물을 끼얹을 것으로 보인다. 

상가와 오피스텔 등 상업용 부동산도 주택 못지 않게 금리인상의 영향을 받는다. 보통 월세 수익으로 대출이자와 세금을 충당하는데 금리가 올라 상환할 이자 비용이 커지면 수익성이 떨어지게 된다.

부동산업계 한 관계자는 "금리인상에 따른 경기 둔화와 설비 투자 감소로 당분간 상가와 오피스 수요가 정체될 것"이라며 "법인이나 소상공인들이 사무실과 매장 운영 비용을 줄이기 위해 상대적으로 임대료가 저렴한 외곽 지역으로 이전하면서 주요 상권의 공실률이 다시 올라가는 현상이 반복될 수 있다"고 말했다.

주택 시장처럼 입지별, 매물별 양극화가 심화할 것이라는 전망도 나온다. 예컨대 강남의 꼬마빌딩처럼 수익률 자체보다는 시세차익으로 수요가 몰리는 매물은 금리인상의 영향을 덜 받겠지만 그렇지 않은 서울 외곽의 상가, 오피스는 직격탄을 맞을 가능성이 높다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택시장의 침체 양상이 상업용 부동산 시장으로 전이되고 있어 투자에 신중할 필요가 있다"며 "도심의 1·2인 가구 증가와 월세화 현상은 임대수익에 긍정적인 영향을 끼치는 요인이지만 금리가 계속 가파르게 오르고 있어 장기적으로 시세차익과 투자수익률 모두 저조해질 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.