'시공권 반납' 대우건설 "대주단, 금리 2배 올리고 수수료 11% 요구"

대우건설이 울산지역내 한 주상복합아파트 시공권을 수백억 손해를 봐가며 포기했다. 그 이면에는 대주단의 과도한 수수료와 금리인상, 불투명한 울산 주택시장 등이 얽히고설켜 있다. 

일각에선 대우건설의 연대보증 '손절'로 부동산PF발 리스크가 다시 불거지는 것 아니냐는 시선도 있지만 대우건설은 오히려 자체 리스크관리시스템을 작동해 일찌감치 위험을 털어낼 수 있었다는 입장이다. 

8일 업계에 따르면 대우건설은 시공사로 참여한 울산 동구 '일산동푸르지오' 후순위 대출보증(브릿지론) 440억원을 자체상환하고 사업에서 전격 철수했다. 일산동푸르지오는 총 480가구 규모로 인상된 공사비원가(3.3㎡당 700만원)을 감안하면 전체 사업비만 1조원에 달하는 대형사업장이다. 

하지만 대우건설은 분양시장이 침체된 가운데 480가구를 분양해 자금을 회수하기 어렵다고 판단, 연대보증을 섰던 440억원을 자체자금으로 상환했다. 

부동산 PF사업은 보통 시행사가 토지매입과 인허가비용 등 초기사업비 용도로 브릿지론을 실행한뒤 건축비 조달을 위한 본PF를 일으킨다. 대우건설은 시행사가 조달한 브릿지론 1000억원중 440억원에 대한 후순위 보증을 서고 공사비로 1600억원을 받기로 했다. 

하지만 대우건설은 브릿지론 금리가 급등한 데다 전국적으로 미분양이 증가하면서 사업성이 없다고 판단, 철수를 결정했다.

무엇보다 고금리와 무리한 수수료 탓이 컸다. 실제 해당사업 PF금융조건은 지난해 4월25일 도급계약 당시만 해도 금리 5.7%에 수수료 1% 수준이었지만 최근 대주단으로부터 금리 10%에 수수료 11%를 통보 받았다.    

여기에 울산 주택시장 상황도 한몫했다. 부동산R114에 따르면 지난해 울산지역 신규분양물량은 8326가구로 전년 4731가구 대비 75.9% 급증했다. 그 사이 미분양물량은 397가구에서 1402가구로 253% 적체됐다. 입주예정물량 역시 만만찮다. 총 8786가구로 전년 3856가구 대비 127% 늘어났다. 

대우건설 관계자는 "해당현장은 2021년초부터 검토하기 시작했던 곳인데 그때와 지금 시장은 너무 다르다"며 "자재가격과 인건비 등 분양단가가 너무 오른 상황이라 그때 예상했던 분양가로 준공까지 하기에는 사업성이 전혀 나오지 않는다"고 설명했다.

이 과정에서 대우건설의 리스크관리시스템이 작동한 것으로 알려졌다.

이 관계자는 "오랜기간 주택사업을 통해 축적한 빅데이터와 노하우를 바탕으로 리스크관리시스템을 가동하고 있는 과정에서 불가피한 선택을 선제적으로 하게 됐다"며 "불안정한 시장상황과 금융비용 등 사업조건이 가중돼 더 큰 손해가 예상된다면 그에 맞게 리스크를 관리하는 것이 합리적이라고 판단했다"고 말했다.

이어 "연대보증인 의무를 다하고 빠진 것이고 앞으로 문제가 생길 것 같은 사업에 대해 사전에 차단하는 순기능도 있다고 본다"고 덧붙였다.