'657대1' 바늘구멍 뚫고 산 생숙…용도변경도 '하늘의 별따기'

집값호황기 아파트 대체투자처로 급부상했던 생활형숙박시설(생숙) 인기가 빠르게 식고 있다. 시장침체로 수요가 급감한데다 오피스텔로 용도변경까지 막히면서 가격이 폭락하고 팔리지도 않는 애물단지 신세로 전락했다.

17일 부동산업계에 따르면 생활형숙박시설의 오피스텔 전환을 지방자치단체가 사실상 거부하면서 매수자들이 대혼란에 빠졌다. 

정부가 지정한 유예기간인 올 10월14일까지 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경하지 않으면 매매가 10%에 해당하는 이행강제금을 내야하기 때문이다.

생활형숙박시설은 숙박용호텔과 주거형오피스텔을 합친 것으로 보통 '레지던스'로 불린다. 건축법상 숙박시설로 분류돼 주거용으로 사용하는 것은 불법이지만 객실내 취사와 세탁이 가능해 실제로는 많은 사람들이 '집'처럼 거주하고 있다. 

게다가 주택수에 포함되지 않아 종합부동산세·양도세·취득세 등 세금으로부터 자유롭고 전매제한 등 별다른 규제도 없어 아파트 대체투자처로 인기몰이와 함께 주거용으로 사용하는 사례가 급증했다. 

이에 정부는 2021년 건축법 시행령 개정을 통해 '생활형숙박시설은 주거용으로 쓸 수 없다'고 못을 박고 이행강제금을 부과토록 했다.

개정안에 따르면 생활형숙박시설을 신규분양할 경우 숙박업 신고가 의무화되고 이전에 분양된 경우 이행강제금을 피하려면 주거용 오피스텔 등으로 용도를 변경해야 한다.

다만 실거주하는 수분양자와 임차인 등 선의의 피해를 볼 수 있다는 판단 아래 올해 10월14일까지 제도시행을 유예했다.

문제는 용도변경 자체가 사실상 '불가능'할 정도로 어렵다는 것이다. 현재 유예기간이 7개월밖에 남지 않은 상황이지만 오피스텔로 전환에 성공한 생활형숙박시설은 전무하다.

이는 오피스텔로 용도를 변경하려면 분양계약자 100% 동의를 받아야 하는데다 지자체 허가아래 지구단위계획 자체를 바꿔야 하기 때문이다.

분양업계 한 관계자는 "분양계약자 동의를 운 좋게 100% 받더라도 대부분 지자체단계에서 용도변경을 반려당하고 있다"며 "통신·소방시설 증설이나 학급과밀 문제, 특혜시비 우려 등으로 인해 지자체가 용도변경을 부담스러워 하는 상황"이라고 말했다.

이어 "전국에서 생활형숙박시설이 가장 많이 몰린 곳은 인천시 송도와 부산시 해운대인데 이들지역에서도 생활형숙박시설이 오피스텔로 용도변경된 사례가 아직 없다"고 설명했다.

시장침체로 인한 수요감소와 용도변경 악재가 겹치면서 생활형숙박시설 가치는 급격히 떨어지고 있다. 분양가보다 수억원 낮춘 급매가 풀리고 있지만 실제 거래로는 이어지지 않고 있는 실정이다.

2021년 평균 657대 1 청약경쟁률을 기록했던 서울 강서구 마곡동 '롯데캐슬 르웨스트' 전용 88㎡ 매물은 최근 분양가보다 1억2000만원 낮은 가격에 시장에 풀렸다.

분양계약자들은 발등에 불이 떨어졌다.

지난해 인천 송도에 생활형숙박시설을 분양받은 A 씨는 "당장 수천만원에 달하는 이행강제금을 어떻게 마련해야 할지 막막하다"며 "투기목적으로 매수한 사람도 있겠지만 허위분양광고에 속았거나 실거주목적으로 계약한 사람까지 이행강제금을 물리는 것은 합리적이지 않다"고 목소리를 높였다.

또다른 분양계약자 B 씨는 "하루하루 피가 마르는데 지자체는 국토교통부에 국토부는 지자체에 문의하라며 폭탄 돌리기를 하고 있다"고 지적했다.