'메가 서울' 등장에 행정구역 격변 조짐…맹모들 움직이나

"0순위로 유력한 김포가 서울로 편입되면 강서구에도 큰 호재일 듯" "총선용 발언일 뿐 선거 끝나면 흐지부지될 것" "서울 시민 되는 김포 사람들 부럽다" (네이버 카페 '부동산스터디' 누리꾼들)

국민의힘이 경기 김포시 등 서울 인접 도시를 서울로 편입하는 안을 당론으로 채택하면서 '메가 서울' 탄생 여부를 두고 관심이 집중된다. 소식이 전해지자 부동산 관련 인터넷 커뮤니티에는 관련한 이용자들의 반응이 이어지고 있다. 행정구역 변경이 실현되면 일대 부동산 시장 판도에도 적잖은 파장이 있을 것으로 보인다.

1일 업계에 따르면 여당은 수도권 총선 전략으로 서울 인접 도시의 서울 편입을 본격 추진할 방침이다. 대상은 행정구역상 서울에 인접하고 생활권이 같은 인구 50만명 이내 중소 기초단체로, 김포시를 비롯해 △구리시 △광명시 △하남시 등이 거론되고 있다.

'메가 서울'은 더불어민주당 소속인 김동연 경기지사가 경기 북부권에 정부 직할 '경기북부특별자치도' 설치를 본격 추진하면서 고개를 들었다. 여당 소속인 김병수 김포시장은 김포시와 경기 북부의 연결성이 낮고, 과거 김포 일부 지역이 서울로 편입된 사례를 들며 특별자치도 대신 서울 편입을 주장했다.

부동산시장에서는 김포시의 서울 편입이 시장에 미칠 영향을 주시하고 있다. 행정구역 변화는 곧 해당 구역 내 부동산 개발 가능성 변화를 불러오는 만큼 가격 상승요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 행정구역에 따라 학교 배정이 달라지고 이용할 수 있는 보건·행정시설 등에도 차이가 생긴다.

특히 학군수요는 전통적으로 부동산 가격을 결정짓는 중요한 요소 중 하나로 대두됐다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "'학세권'이라고 하는 지역적 선호도는 수요자들에게 전통적으로 중요하게 인식됐다"며 "김포시가 서울로 편입되면 '인서울'이라고 하는 서울 베네핏이 생기기 때문에 호가가 오르는 등 일대 부동산 가격 상승은 당연히 예측할 수 있을 것"이라고 설명했다.

행정구역이 달라 가격 차가 발생하는 사례로는 서울·경기권역이 중첩된 '위례신도시'를 꼽을 수 있다.

위례신도시는 서울 송파구 장지·거여동과 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동 일대에 계획된 2기 신도시로, 4만여가구 규모로 개발됐다.

행정동 명칭은 모두 '위례동'으로 통일돼 있지만, 송파·성남·하남권역은 학군에서 차이를 보인다.

우선 송파권역은 배정 초등학교가 △송례초 △위례별초 △위례솔초 등으로, 서울 내에 위치한다. 강남3구 중 하나로 꼽히는 송파구에 있기 때문에 강남 학원가로 이동이 쉬워 학부모들의 선호가 높은 편이다.

성남권역은 △위례고운초 △위례중앙초 △위례푸른초 △위례한빛초 등으로 배정학교가 모두 수정구 내에 있고, 하남권역은 △위례초 △위례숲초 등 전부 학암동에 위치한다.

학군수요에 따른 가격 차는 실거래가에서 확인할 수 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 송파권역에서 최근 1년간 거래가 62건으로 가장 많았던 '송파위례 24단지 꿈에그린' 전용 84㎡ 매물은 올해 타입별로 12억7000만~15억원에 거래됐다. 이 아파트의 배정학교는 송례초다.

하남권역에서 최근 1년간 거래가 63건으로 가장 많았던 '위례 롯데캐슬' 전용 84㎡ 매물은 올해 9억2000만~11억9300만원에 손바뀜됐다. 이 아파트의 배정학교는 위례초다.

두 아파트는 차로 불과 4분 거리에 있고, 도보로 30분 떨어져 있다. 하지만 송파권역 아파트에 3억원가량 '서울 프리미엄'이 붙어 있는 셈이다.

다만 위례중앙로를 사이에 두고 있는 성남권역에서 최근 1년간 매매가 114건으로 가장 많았던 '위례 센트럴 자이'는 전용 84㎡ 매물이 12억7000만~15억5000만원에 거래됐다. 이는 송파권역 아파트와 도보로 5분 떨어져 있는 위치 탓에 프리미엄이 크지 않았던 것으로 풀이된다.

서울 내에서도 유사한 사례를 확인할 수 있다.

노원구 상계동과 의정부시 장암동 경계에 있는 '수락 리버시티'의 경우 3·4단지는 서울에 속해 있지만 1·2단지는 의정부에 있다.

3·4단지 전용 84㎡ 매물은 7월부터 지난달까지 타입별로 6억2500만~6억5000만원에 거래됐다. 반면 1단지 동일면적의 경우 6월부터 8월까지 타입별로 5억9500만~6억3500만원에 손바뀜됐다. 단순비교하면 최대 5500만원 차이가 나는 셈이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "위례신도시의 사례처럼 서초구와 동작구, 사당동과 서초동이 권역별로 학군이 달라지면서 발생하는 가격 차는 자연스러운 것"이라며 "편입에 따른 가격상승 가능성은 충분히 있다고 봐야 한다"고 분석했다.

이어 "생활권과 각종 편의시설을 공유하게 되고 SOC 인프라가 조성되는 등 정주여건 개선이라는 측면에서도 호재로 볼 수 있다"며 "시장 가능성과 실질적인 혜택을 둘째 치더라도 가장 크게 작용하는 요소는 '서울'이라는 상징성이 될 것"이라고 부연했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "행정구역이 경기에서 서울로 바뀌게 되면 지방자치단체 세수부터 시작해서 학교 배정, 교통망 구축 등 모든 게 바뀌는 이슈가 있다"며 "장기적으로는 시장에 영향을 줄 수 있는 요인이라고 얘기할 수 있지만, 실현까지는 너무 먼 얘기라 당장 집값에 큰 변화를 기대하긴 어려울 것"이라고 설명했다.

그러면서 "현재 편입 이슈는 GTX D노선 이슈와 같다"며 "아직 본격적인 절차에 돌입하지 않았기 때문에 호재라는 얘기도 있지만 기다려봐야 한다"고 덧붙였다.

한편 메가 서울이 실현되기 위한 초석인 김포시 서울 편입을 위해서는 김포시가 편입 안을 제출하고 각 지자체가 동의해야 한다.

이후 행정안전부가 관할구역 변경에 관한 법률안을 제출해 국회 본회의 의결을 거쳐야 한다. 올해 7월 대구 행정권역이 된 경북 군위군의 경우 '경상북도와 대구광역시간 관할구역 변경에 관한 법률안'이 국회를 통과해 편입할 수 있었다.

이 과정에서 지방의회 통과와 필요시 대상 지역민들의 주민투표를 진행하는 등 남은 절차가 산적한 상황이다.