文정부의 '반시장적' 분상제 … 급기야 '로또청약 광풍'까지 불러왔다

'로또청약' 열기가 심상치 않다. 서울 서초구 '래미안 원펜타스' 특별공급은 114가구 모집에 4만명이 몰리면서 최고경쟁률이 6541.5대 1까지 치솟았다.

해당단지를 포함해 경기 화성시 오산동 '동탄역 롯데캐슬' 등 로또청약이 몰린 지난 29일 한국부동산원 청약홈 홈페이지는 접속자 폭주로 아예 마비됐다.

한때 홈페이지 접속대기자가 250만명, 대기시간이 700시간까지 늘어나자 부동산원은 이례적으로 청약홈 마감시간과 기한을 연장했다.

로또청약 열기는 올상반기부터 시작됐다.

지난 2월 계약취소분 3가구를 모집한 강남구 개포동 '디에이치 퍼스티어 아이파크' 무순위청약은 101만3000여명이 몰리면서 경쟁률이 무려 33만7818대 1에 달했다.

이같은 로또청약 광풍은 막대한 시세차익 기대감과 정부 대출규제 강화에 따른 막차수요 유입, 집값 추가상승 기대감 등이 복합적으로 작용한 결과다.

보다 근본적인 이유로는 문재인정부가 2020년 7월 도입한 민간택지 분양가상한제가 꼽힌다.

당시 문정부는 청약시장이 과열됐다는 이유로 수도권을 규제지역으로 묶고 분양가상한제를 민간주택에 확대했다.

교통·인프라 등이 우수한 입지는 집값과 분양가가 오른다는 시장논리를 무시한채 가격을 인위적으로 통제한 것이다.

도입 당시 부동산업계에선 분상제를 확대적용할 경우 분양가와 시세간 격차가 벌어져 '로또단지'가 늘고 이로인해 청약시장이 과열될 수 있다는 지적이 끊이질 않았다.

하지만 문정부는 분상제 확대를 강행했고 이는 곧바로 부작용으로 이어졌다. 2020~2021년 집값급등 시기에 기존단지와 분양가상한제 적용 신규분양 단지간 가격차가 벌어지면서 청약시장이 '투기판'으로 전락한 것이다.

뒤이어 출범한 윤석열정부는 제도개편에 나섰지만 여전히 용산구와 강남3구(서초·강남·송파) 지역은 분상제가 적용되고 있다.

결국 4년전 문정부의 분상제 도입 나비효과가 현재 강남권 로또청약 광풍으로 이어진 셈이다.

이번 청약홈 마비사태 주역인 래미안 원펜타스는 전용 84㎡ 분양가가 23억3000만원에 책정됐다.

인근 '래미안 원베일리' 전용 84㎡ 거래가격이 40억원대로 시세차익만 최대 20억원에 이를 것으로 예상되면서 청약신청자들이 대거 몰렸다.

30일까지 5가구 무순위청약을 진행하는 '동탄역 롯데캐슬'도 84㎡ 분양가가 4억8200만원으로 주변시세대비 10억원가량 저렴하다.

분상제는 강남권 고가 청약시장을 과열시켜 무주택서민의 박탈감을 심화시키는 부작용도 낳았다.

청약홈 통계를 보면 2019년부터 올해 6월19일까지 강남3구 26개단지 1순위청약에 신청자 42만32명이 몰렸다. 해당기간 전국 청약신청자가 167만539명인점을 고려하면 전체 청약통장 4분의 1이 강남3구에 몰린 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "청약 양극화, 고분양가 문제 등이 심화하고 있는 가운데 청약수요가 강남권 분상제 분양물량으로 몰리고 있다"며 "그중에서도 역세권 등 입지가 좋고 거주기간·청약통장 보유여부 등 진입허들이 낮은 단지로 청약자들이 집중되고 있는 상황"이라고 진단했다.

시장에선 과열된 청약시장 분위기가 당분간 이어질 것으로 전망하고 있다. 집값 상승세가 장기화하고 있는 가운데 전세시장 불안까지 가중되며 '전환매수' 수요가 늘고 있는 까닭이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "집값과 전셋값이 계속 오르는 상황에서 정부가 대출규제를 예고해 실수요 및 투자자들의 조급증을 자극했다"며 "이런 가운데 청약시장까지 과열양상을 보이자 최근 2년간 억제됐었던 잠재수요가 갑작스럽게 쏟아져나오고 있는 것"이라고 진단했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "투자수익이 나오는 곳에 사람과 돈이 몰리는 것은 자연스러운 현상"이라며 "그만큼 내집마련과 주거수준 향상에 대한 기대감이 높다는 반증이나 청약홈이 마비될 정도로 수요가 단기간에 집중되는 문제는 정책적 고민이 필요해 보인다"고 제언했다.