스트레스DSR 2단계 발동전부터 회의론 … 부동산 큰손 '콧방귀'

내달 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행을 앞두고 시장에선 벌써부터 회의론이 제기되고 있다. 정부가 DSR 규제강화 명분으로 '부동산시장 안정'을 내세웠지만 정작 상승장을 주도하고 있는 강남권 '큰손'들에겐 파급력이 미미할 것이라는 이유에서다. 여기에 올하반기 미국 기준금리 인하까지 예고돼 DSR 규제효과가 더욱 떨어질 것이라는 전망이 나오고 있다. 

26일 부동산업계에 따르면 오는 9월 시행예정인 스트레스DSR 2단계는 수도권 주택담보대출(주담대)에 적용되는 가산금리를 0.75%p에서 1.2%p로 상향하는게 골자다.

내달 2단계 DSR이 시행되면 1단계가 적용중인 현재보다 수도권 기준 대출한도가 약 4000만~6000만원가량 낮아진다.

예컨대 연소득 5000만원 차주가 30년만기 변동금리(연 4.5%)로 주담대를 받을 경우 대출한도는 3억2900만원에서 2억8700만원으로 4200만원 줄어든다.

같은조건에서 연소득 1억원 차주 대출한도는 6억3000만원에서 5억7400만원으로 5600만원 낮아진다.

미국 기준금리 인하가 초읽기에 들어갔고 한국은행도 금리를 13회연속 동결한 상황에서 은행권 대출금리만 높아지고 있는 셈이다.

시장에선 DSR 규제로 인한 시장안정 효과가 예상보다 미미할 것이라는 전망이 우세하다.

집값이 가파르게 오르고 있는 '강남3구(강남·서초·송파)'나 '마용성(마포·용산·성동)' 일대는 현금부자들 매수비율이 높아 대출민감도가 크지 않은 까닭이다.

실제로 최근 서울 아파트거래량과 가격상승세가 소폭 둔화됐음에도 강남권과 마용성 부동산시장은 '불장'이 이어지고 있다.

한국부동산원 주간아파트 가격동향을 보면 8월 셋째주 서울 아파트 매매가격은 22주연속 상승했지만 오름폭은 직전주 0.32%에서 0.28%로 축소됐다.

이는 2단계 스트레스DSR 도입 영향으로 일부 매매수요가 관망세로 돌아선 영향으로 풀이된다.

하지만 한강변 고가단지가 몰린 서초구는 0.59%로 가장 높은 상승폭을 기록했고 △성동구 0.57% △송파구 0.48% △강남구 0.39% △용산구 0.32% 등도 서울 평균을 웃돌았다.

1~8월 누계상승률도 △성동구 6.62% △서초구 5.02% △송파구 5.06% △마포구 4.36% △용산구 4.21% △강남구 3.68% 등 강남3구와 마용성이 상위권을 차지했다.

서초구 G공인 관계자는 "한강변과 가까운 반포동 일대 고가단지들이 가격을 밀어올리고 있다"며 "이들 단지는 현금부자 거래가 상당수로 대출로 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)' 수요는 거의 없다고 봐야 할 것"이라고 말했다.

그러면서 "집주인이든 매수대기자든 대출엔 크게 신경쓰지 않는 분위기"라며 "DSR 규제강화 영향은 크지 않을 것 같다"고 부연했다.

마포구 H공인 관계자는 "강남쪽 집값이 너무 가파르게 오르면서 매매수요가 마포·용산 일대로 옮겨오는 양상을 보이고 있다"며 "현재로선 대출규제 강화 영향으로 매수문의가 줄었거나 호가에 변동이 있진 않다"고 설명했다.

특히 미국 기준금리가 가시화한 만큼 DSR규제 효과는 더욱 떨어질 것이라는게 업계 전망이다.

제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed) 의장은 지난 23일 잭슨홀 심포지엄 기조연설에서 "통화정책을 조정할 시기가 도래했다"며 9월 금리인하를 못박았다.

반면 영끌족 수요가 많은 '노도강(노원·도봉·강북)' 등 서울외곽지역은 가격상승세가 꺾일 가능성이 점쳐진다.

실제로 8월 셋째주 기준 노원구 아파트 매매가격 상승폭은 직전주 0.16%에서 0.12%로 하락했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "대출한도가 줄어 이탈되는 수요가 존재하겠지만 스트레스DSR 3단계 적용까지 아직 1년가량 남아 미리 매수에 나서려는 수요도 동시에 늘어날 것"이라며 "즉 스트레스DSR은 현재 주택시장에선 중립적인 이슈로 봐야 한다"고 설명했다.

이어 "최근 시세보다 저렴한 급매물들이 빠르게 소진되고 있어 고점가격 회복양상도 지속될 것"이라고 부연했다.