銀 장기임대주택 사업 길 열려…부동산 PF 자기자본 높이면 양도세 유예

앞으로 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시행사가 자기자본비율을 높이면 양도차익에 대한 과세를 일정 기간 유예하고 분할납부도 허용된다. 

금융사는 PF 대출 시 자기자본비율이 낮을수록 더 많은 대손충당금을 쌓아야 한다. 

또 은행과 보험사가 장기임대주택사업에 참여할 수 있는 길이 열린다. 

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원은 14일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 부동산PF 제도 개선 방안을 발표했다. 

앞서 정부는 부동산 PF 선진화를 위해 지난해 말부터 연구용역, 전문가‧업계와의 의견수렴을 기반으로 제도 전반에 대한 개편 방안을 논의해왔다. 

정부는 중장기적으로 PF 사업의 자기자본비율을 20%로 끌어올리기 위해 자기자본비율에 따른 인센티브를 차등 도입한다. 

그동안 시행사가 적은 자기자본(3~5%)으로 무리하게 레버리지를 일으켜 사업을 진행하는 구조는 PF 사업의 고질적인 문제로 꼽혀왔다.

국내 시행사는 총사업비의 3~5%만 자기자본을 투입하고 나머지는 대출에 의존하는 형식으로 사업을 추진하다 보니 위기 시 충격이 크고 금융권·건설업계 등으로 파장이 전이되는 사태가 반복돼 왔다.

이에 정부는 PF 자기자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지매입보다 토지주가 토지‧건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도하기로 했다. 

토지주가 PF 사업에 현물출자 시 출자자의 이익실현 시점을 고려해 양도차익 과세와 납부이연을 즉시 적용한다. 현행은 개인‧기업이 보유한 유휴토지를 PF 사업에 출자할 경우 막대한 법인세, 양도세가 부과돼 출자가 곤란한 경우가 많다. 

현물출자 방식 개발 활성화를 위한 선도사업 후보지 공모도 추진된다. 이를 통해 선발된 최종 후보지에 대해서는 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅이 진행된다. 

높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리‧운영하는 개발 사업에 대해서는 용적률과 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여한다. 

자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증료를 할인해준다.  

은행과 보험사가 장기임대주택사업에 참여할 수 있는 길도 열린다. 

현재 금융사는 업무용 목적 외 부동산 소유가 불가하고 부수업무 또는 자회사 방식의 비금융업무 수행도 제한적이다. 

이에 은행법과 보험법을 개정해 금융사가 자회사 소유, 간접투자 등 다양한 방식을 통해 장기임대주택 사업을 영위하는 방안을 추진한다. 예를 들어 은행이 법인인 장기임대주택사업자의 지분 15% 이상을 소유하도록 법을 개정하는 식이다. 

또 PF 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 위해 금융사가 PF 대출 시 자기자본비율이 낮을수록 자본금과 충당금 비율을 높게 적용키로 했다. 이를 위해 PF 대출의 연체율 수준 등을 감안한 금융업권별 위험가중치와 충당금 규제가 정비된다. 

정부는 리스크 관리체계가 부족한 상호금융과 새마을금고 등에 대해서는 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건을 도입하는 방안을 검토한다. 

부동산 PF 시장의 공정질서 확립과 역량있는 디벨로퍼 육성도 함께 추진된다. 

앞으로 시행사와 시공사의 담보나 신용보다는 PF 사업의 사업성과 안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 개선된다. 

PF 사업성 평가 기준과 절차를 마련하고 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증을 비롯해 대출 시 평가기관 사업성 평가 역시 의무화된다. 

관계부처 합동으로 책임준공 개선 TF도 운영된다. 현행은 금융사가 대출 시 시행사 대신 시공사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강을 요구한다. 때문에 시공사 입장에서는 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무 부담이 존재한다. 

PF 수수료 투명성 제고를 위한 수수료 항목의 분류와 정의, 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 절차 등 금융업권별 수수료 관련 모범규준이 내달 제정된다. 

아울러 정부는 PF 사업의 유형별, 지역별, 단계별 추진현황과 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위한 ‘PF 통합정보시스템’을 구축한다. 

또 토지 신탁사의 책임범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리를 강화한다. 여기에는 책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준과 영업용순자본비율(NCR) 규제 정비, 자기자본 대비 토지신탁 한도 도입 등이 담길 예정이다. 

정부는 안정적 자기자본을 갖춘 리츠(개발+운영사업자)에는 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공하기로 했다. 

토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외)의 일정부분(15%)까지 투자할 수 있도록 허용하는 방안도 검토한다. 우수 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 시행실적 검증을 통한 시행능력평가제도도 도입된다. 

강영수 금융위원회 금융정책과장은 “PF 사업에 현물출자 방식이 안착되고 자본비율이 높은 사업에 도시규제 특례, 택지 우선공급 등 인센티브 활성화, 금융사의 자본투자가 확대되면 자기자본비율은 오르고 금융비용은 내려갈 것”이라 기대했다. 

그러면서 “유휴토지 현물출자가 활성화되면 부동산개발시장 경기 활력이 높아지고 주택공급 여건도 개선될 것”이라며 “앞으로 부동산개발사업관리법 등을 통한 PF 사업의 안정적 관리기반도 마련하겠다”고 밝혔다.