미분양발생시 최초분양가로 대물변제
  • ▲ 용산정비창 전면1구역 투시도. ⓒHDC현대산업개발
    ▲ 용산정비창 전면1구역 투시도. ⓒHDC현대산업개발
    서울 용산정비창 전면1구역 주택재개발정비사업 수주전에 참여중인 HDC현대산업개발은 3755억원이상 추가 분양수입을 올릴 수 있는 '조합원 수익 극대화 방안'을 제시했다고 29일 밝혔다.

    분양면적을 조합 원안대비 1만8680㎡(5651평) 추가확보함으로써 조합원 가구당 추가수익 8억5000만원을 안겨주는 방식이다.

    또한 HDC현대산업개발은 분양면적 확대에 따른 미분양 리스크 해소방안도 제시했다.

    우선 주거 및 비주거시설에서 미분양 발생시 최초 일반분양가 또는 준공시점 감정평가액중 높은 금액으로 대물변제를 보장할 계획이다. 미분양 발생 여부와 관계없이 조합원 분담금이 증가하거나 사업성이 훼손되는 위험을 사전에 차단하기 위한 전략이다.

    경쟁사 포스코이앤씨가 상업시설은 최초분양가가 아닌 관리처분기준가(일반분양가대비 20~30% 저렴)로 대물변제하고, 업무시설은 대물변제 대신 책임임차를 제시한 것과 차별화되는 조건이라고 회사 측은 설명했다.

    정비업계 한 관계자는 "미분양물건을 최초분양가가 아닌 관리처분기준가로 책정할 경우 조합원 비례율 하락과 자산가치 감소로 이어질 가능성이 있다"고 설명했다.

    용산역 일대 주거시설은 평당 8000만원이상 가격에 거래될 정도로 인기가 높지만 상업시설은 2017년 준공된 '용산푸르지오써밋'에 아직 일부공실이 있을 만큼 활성화가 쉽지 않은 상황이다. 

    특히 비주거시설 비율이 50%를 넘는 용산정비창 전면1구역 경우 비주거시설 분양여부가 사업성에 결정적인 영향을 줄 수 있다.

    HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역 비주거시설을 주변시세로 분양할 경우 조합 원안 기준 분양수입을 약 2조원으로 추산했다.

    만약 20% 미분양이 발생하면 4000억원 손해가 발생하고 조합원당 손실액은 약 9억1000만원에 달한다고 회사 측은 설명했다. 미분양 발생률이 30%로 증가하면 분양수입이 약 6000억원 줄고 조합원당 손실은 약 13억6000만원으로 증가한다.

    이와 관련 또다른 정비업계 관계자는 "지난해 진행된 주요 정비사업 사례를 보면 상가 등 비주거시설 미분양에 대한 '최초 분양가 대물변제 조건'을 내건 건설사가 모두 시공사로 선정됐다"며 "즉 조합원 입장에서 미분양 변제조건은 수익과 직결되는 중요한 사안"이라고 강조했다.