'물 건너간' 재초환 폐지 … 주택공급 확대 '빨간불'

대통령 탄핵과 조기대선으로 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 논의가 불투명해지면서 주택공급 부족에 대한 우려가 커지고 있다. 재초환은 여야간 찬반이 명확했던 쟁점법안중 하나로 재초환 폐지가 무산되면 부담금이 큰 단지들은 재건축사업이 중단될 수 있기 때문이다. 

다만 정치권 전반에 공급부족에 대한 공감대가 형성돼 있는 만큼 재건축·재개발 속도를 늦추는 정책이 나오기는 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.

5일 정비업계 등에 따르면 윤석열 정부 들어 추진되던 재초환 폐지 논의는 지난 4월 대통령 탄핵으로 사실상 물거품이 된 것으로 보인다. 재초환은 재건축 이익이 조합원 1인당 8000만원이상인 경우 조합원이 이익의 50% 정도를 세금으로 납부해야 하는 제도다.

당초 초과금액 기준이 3000만원 수준이었으나 윤석열 정부 출범이후 한차례 법개정을 거쳐 8000만원까지 완화됐다. 

하지만 공사비 급등 등으로 재건축 추진이 어려워졌고 조합원 부담이 과도하다는 지적이 이어지면서 국민의힘이 제22대 국회 1호 법안으로 '재초환 폐지'를 발의했다. 

하지만 야당은 부동산 과열과 지역간 형평성 등을 이유로 제도 폐지에 반대해 왔고 조기대선 국면까지 열려 사실상 폐지는 불가능한 상황이다. 

국토교통부에 따르면 현재 재초환 대상 아파트 가운데 준공을 하고 부담금 재산정 및 부과 절차를 앞둔 곳은 전국 총 51개 단지로 약 1만8000가구에 달한다.

이 때문에 재건축 부담금 부과 가능성이 큰 단지들 안팎에선 "정권이 교체돼 민주당이 집권하게 되면 재초환이 본격적으로 재개돼 사업이 중단될 수 있다"는 우려의 목소리도 나온다.

앞으로 재초환 부과가 현실화하면 반발은 더욱 거세질 것으로 예상된다. 

서울 강남권에서는 부담금 부과 1호 단지인 반포 현대(현 센트레빌아스테리움)뿐만 아니라 서초구 방배동 신성빌라(현 방배센트레빌인더포레), 송파구 문정동136 빌라(현 힐스테이트e편한세상 문정) 재건축 등 단지가 이미 준공해 부담금 부과를 앞두고 있다.

재초환 부담금은 서울에만 그치지 않는다. 2022년 9월 입주한 대구 남구 대명역골안 재건축(현 대명역센트럴엘리프)을 비롯해 지난해 10월 입주한 대구시 수성구 범어우방1차(현 대구범어아이파크), 2023년말 입주한 부산 대연4구역 재건축(현 더비치푸르지오써밋) 등도CMS 재초환 부담금 부과 대상이다.

시장에선 재초환 폐지가 무산되면 공급부족 문제를 해소하기 힘들 것으로 내다본다. 민간 재건축뿐만 아니라 정부가 특별법까지 만들어 추진중인 1기신도시 등 노후계획도시 재정비 역시 제동이 걸릴 가능성이 커서다.

실제로 정부가 주택공급정책 추진 동력을 사실상 상실한 가운데 고금리와 부동산 PF리스크 확대, 경기침체 등으로 주택 인허가·착공 물량이 급감하면서 향후 수급 불균형으로 집값상승 압력이 높아질 것이란 우려가 나오고 있다.

국토부에 따르면 2021년 주택 착공물량은 58만4000가구였고 2022년에는 전년대비 34.4% 감소한 38만3404가구로 집계됐다. 2023년에는 이보다 더 줄어든 24만2188가구가 착공했다. 

지난해에는 다소 늘어난 30만5331가구가 착공했지만 부동산 호황기였던 2021년과 비교하면 절반 수준에 그친다. 

주택은 보통 인허가에서 착공까지 1~2년, 착공에서 준공까지 2~3년이 걸린다. 착공물량 감소 여파는 2~3년 뒤 본격화한다는 얘기다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "주택 270만호 공급계획과 재건축 촉진법 등 공급확대 방안, 정비사업 규제완화 제동이 예상돼 공급불안 이슈가 장기화될 우려가 있다"고 말했다.

다만 차기정권에서도 재건축·재개발 규제완화 방향성은 유지될 가능성이 높다는 게 전문가 분석이다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현재 주택공급이 부족하고 이를 해소하기 위해 재건축·재개발을 최대한 빠르게 진행해야 한다는 인식을 정치권이 공유하고 있어 관련 정책의 방향이 크게 달라지지 않을 것이다"며 "여야 모두 부동산 문제로 불필요한 논쟁거리를 만들려 하지 않을 것으로 보인다"고 말했다.