용산정비창 입찰조건 공개 … 포스코이앤씨 "신용도·사업비 대여 비교우위"

서울 용산정비창 전면제1구역 주택재개발정비사업 수주전에 참여중인 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발의 입찰조건이 전격 공개됐다.

16일 정비업계에 따르면 먼저 눈에 띄는 부분은 신용등급이다. 포스코이앤씨는 3대 신용평가사 기준 A+, 주택도시보증공사(HUG) 기준 AAA 등급을 보유하고 있다. HDC현산의 A, AA등급보다 비교우위에 있는 수치다.

이를 활용해 포스코이앤씨는 사업비대여 한도와 금리 측면에서 유리한 조건을 제시하고 있다.

우선 총 4조원이상 사업비를 조달하고 각 항목별로 세부금리를 명확히 제시했다. 경쟁사보다 높은 신용등급과 낮은 금리로 사업자금을 더욱 안정적으로 조달하겠다는 의지를 담았다고 회사 측은 설명했다. 특히 금리를 'CD+고정금리' 방식으로 '확정금리'를 제안했다.

또한 사업지내 국공유지 매입비 규모를 사전에 파악해 그에 맞춰 사업촉진비를 책정한 것도 특징이다.

정비업계 한 관계자는 "코로나19 이후 급격한 금리 상승 탓에 사업비 부담이 급증했다"며 "포스코이앤씨가 확정금리를 제시한 것은 최근 정비사업 리스크를 인식해 선제적으로 대응한 결과로 보인다"고 분석했다.

분담금 납부 방식에서도 포스코이앤씨가 유리한 고지를 점했다는 평가다.

포스코이앤씨는 조합원이 입주시 이자발생 없이 분담금 원금만 납부하도록 제안했다. 반면 경쟁사 경우 조합원이 직접 금융을 조달해야 하고 이 경우 원금뿐 아니라 이자까지 함께 부담해야 한다고 회사 측은 설명했다.

공사비 지급방법 경우 포스코이앤씨는 '분양수입금내 기성불', 경쟁사는 '기성불'을 제안했다.

포스코이앤씨 측 제안은 분양수입금이 발생한 범위 내에서만 공사비를 지급하는 것이다. 분양대금이 없는 상황에선 공사비 대출이 발생하지 않는다.

반면 경쟁사 조건 아래에선 분양여부와 관계없이 공사진척도에 따라 공사비를 지급해야 하기 때문에 조합이 자금 부담을 떠안을 수 있다.

정비업계 한 관계자는 "용산정비창은 분양가상한제 규제를 받는 지역"이라며 "양사 모두 분양수입금이 늦게 발생하는 골든타임 분양을 제시했기에 포스코이앤씨 제안이 조합원에게 유리할 것으로 판단한다"고 말했다.

대물변제 경우 리스크 관리 측면에서 포스코이앤씨가 우위에 있다는 평가가 나온다.

대물변제는 분양이 미진할 때 시공사가 건축물로 공사비를 회수하는 방식이다.

포스코이앤씨는 공동주택과 오피스텔은 일반분양가, 판매시설은 공급공고 전 관리처분가를 기준으로 삼았다.

만약 분양가를 최대한 높게 받기 위해 조합이 공급을 늦춰 준공후 분양에 나설 경우 포스코이앤씨는 그때까지 받을 수 있는 공사비가 없어 미분양시 공사비 전체를 대물변제할 수 있다.

반면 경쟁사는 기성불로 90% 공사비를 지급받았기 때문에 10% 한도 내에서 대물변제를 실시한다.

특히 포스코이앤씨는 업무시설이 '책임임차'를 제시해 리스크 분담을 명확히했다. 이는 여의도 파크원 프로젝트 성공 경험을 바탕으로 한 전략으로 보인다.

포스코이앤씨 측은 "전반적으로 경쟁사대비 유리한 입찰조건을 제시했다"며 "조합에 더 안정적이고 확정적인 사업비 조달 조건을 제시해 각종 재무적 리스크를 낮추는데 기여할 것"이라고 말했다.

한편 용산정비창 전면제1구역 조합은 오는 6월중 시공사를 선정할 계획이다.