"재초환 폐지는 물 건너갔다" … 다시 리모델링에 쏠리는 눈

윤석열정부의 재건축 중심 공급기조로 인해 찬밥신세로 전락했던 아파트 리모델링사업이 다시 활기를 찾을 수 있을지 관심이 쏠린다. 대선결과에 따라 재건축 대못으로 꼽히는 '재건축초과이익환수제(재초환) 폐지'가 물 건너갈 가능성이 높아져서다. 실제로 일부 도시정비사업 추진단지에서는 재건축을 포기하고 리모델링사업으로 궤도를 바꾸려는 움직임이 감지되고 있다.

26일 서울시 1분기 도시정비사업 현황에 따르면 정비구역지정 이후 재건축사업을 추진중인 165개단지·구역중 첫삽을 뜬 사업장은 24곳(14.5%)에 불과하다. 공급물량으로 따져보면 2만7000여가구로 올해 서울 아파트 입주물량의 58% 수준이다. 전체 재건축사업장 가운데 15곳(9.1%)은 조합추진위원회 단계에 머물러있어 착공·공급시기를 가늠하기 어려운 상태다.

재건축사업 진행을 막은 핵심요인으로는 재초환이 꼽힌다. 재초환은 재건축 이익이 조합원 1인당 8000만원이상인 경우에 이익의 50% 정도를 세금으로 납부해야 하는 제도다.

앞서 윤석열정부가 재초환 폐지를 추진했지만 야당이 부동산 과열과 지역간 형평성 등을 이유로 반대해 왔다. 이후 12·3비상계엄과 윤석열 전대통령 탄핵, 조기대선 정국 등을 거치면서 사실상 폐기수순을 밟고 있다. 

이미 공사비 급등으로 조합원이 납부해야 할 추가분담금 규모가 대폭 확대된 상황에서 재초환 부담금까지 늘어날 경우 재건축사업의 실익이 현저하게 떨어질 수밖에 없다. 

여기에 용적률 인센티브 제도의 실효성이 사실상 사라진 것도 리모델링으로 선회하는 배경으로 꼽힌다. 이 제도는 용도·용적률 완화 혜택을 받는 대신 공공시설을 짓거나 부지를 제공하는 내용이다. 

문제는 정비기반시설 면적에 기부채납, 공공기여 면적을 제외하면 분양면적 자체가 급감해 재건축을 추진하는 근거가 사라진다는 것이다. 반면 리모델링의 경우 국토계획법상 용적률 상한 규정이 없고 기부채납도 의도도 없을 뿐 아니라 소형주택 의무 공급 규정도 제외된다.

이처럼 각종 건축 규제와 원자잿값 상승 등 비용부담이 더해져 재건축이 쉽지 않은 단지들이 속속 리모델링으로 눈길을 돌리고 있다. 

한국리모델링협회 집계를 보면 지난 3월 기준 153개 단지 12만1520가구가 재개발이나 재건축 대신 리모델링으로 사업을 추진하고 있다. 이 중 145개 단지인 약 95%가 수도권 사업장이다. 2019년 37곳에 불과했지만 4배 이상 증가한 셈이다.

실제로 최근 단지에서는 리모델링사업 추진이 이어지고 있다. 목동 우성 1·2차는 올해 초 리모델링 허가 관련 주민 동의율 75%를 넘겼고 GS건설을 시공사로 선정했다. 양천구 목동 한신청구의 경우 지난달 정비사업 진행을 위한 설문조사를 완료했고 이 과정에서 리모델링 수요가 70.92%를 차지했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "최근 원자재값 상승으로 공사비가 오르고 이에 따른 공사비 갈등도 빈번해지고 있는 가운데 재초환 폐지가 사실상 어려워지면서 리모델링이 합리적인 선택지로 떠오르고 있다"며 "특히 리모델링의 경우 재초환에 대한 걱정이 없기 때문에 일부 단지들이 리모델링으로 돌아서는 것으로 보인다"고 설명했다.