물 건너간 재초환 폐지 … '도심 공급난→집값 과열' 악순환 반복되나

이재명 대통령 당선으로 인한 부동산정책 기조에 큰 변화가 예상된다. 특히 이 당선인은 재건축초과이익환수제(재초환)과 관련해 규제 유지 입장을 고수하고 있어 부동산시장이 긴장하고 있다. 재초환이 본격적으로 가동되면 부담금이 큰 단지들은 재건축사업이 중단될 수 있고 이는 공급부족과 집값 상승으로 이어질 수 있기 때문이다.

4일 업계에 따르면 2006년 도입된 재초환은 조합원 평균 8000만원 이상의 개발이익을 얻을 경우 부과 구간에 따라 이익 금액의 10%에서 최고 50%를 부담금으로 거두는 제도다. 시장침체로 2013년 유예됐지만 2018년 문재인 정부가 부활시켰다. 윤석열 정부 출범 이후 부과 기준이 완화됐지만 당시 정부와 국민의힘이 폐지를 추진하면서 실질적으로 부과된 사례는 없다.

이 당선인은 후보시절 재개발·재건축 용적률을 상향하고 부담금을 완화하는 내용의 규제완화를 주요공약으로 제시했지만 재초환 관련 공약은 없었다. 다만 당시 "재건축을 통해 확보한 과도한 이익은 사회공공에 환원돼야 한다"는 의견을 피력해 재초환은 유지될 가능성이 높다.

국토교통부에 따르면 현재 재초환 대상 아파트 가운데 준공을 하고 부담금 재산정 및 부과 절차를 앞둔 곳은 전국 총 51개 단지로 약 1만8000가구에 달한다.

이 때문에 재건축 부담금 부과 가능성이 큰 단지들 안팎에선 "이번 정권교체로 민주당이 집권하게 되면서 재초환이 본격적으로 재개돼 사업이 중단될 수 있다"는 우려의 목소리도 나온다.

앞으로 재초환 부과가 현실화하면 반발은 더욱 거세질 것으로 예상된다. 

서울 강남권에서는 부담금 부과 1호 단지인 반포 현대(현 센트레빌아스테리움)뿐만 아니라 서초구 방배동 신성빌라(현 방배센트레빌인더포레), 송파구 문정동136 빌라(현 힐스테이트e편한세상 문정) 재건축 등 단지가 이미 준공해 부담금 부과를 앞두고 있다.

재초환 부담금은 서울에만 그치지 않는다. 2022년 9월 입주한 대구 남구 대명역골안 재건축(현 대명역센트럴엘리프)을 비롯해 지난해 10월 입주한 대구시 수성구 범어우방1차(현 대구범어아이파크), 2023년말 입주한 부산 대연4구역 재건축(현 더비치푸르지오써밋) 등도 재초환 부담금 부과 대상이다.

시장에선 재초환 폐지가 무산되면 공급부족 문제를 해소하기 힘들 것으로 내다본다. 민간 재건축뿐만 아니라 정부가 특별법까지 만들어 추진 중인 1기신도시 등 노후계획도시 재정비 역시 제동이 걸릴 가능성이 커서다.

실제로 앞서 윤석열 정부가 탄핵정국 등으로 주택공급정책 추진 동력을 상실한 가운데 고금리와 부동산 PF리스크 확대, 경기침체 등으로 주택 인허가·착공 물량이 급감하면서 향후 수급 불균형으로 집값상승 압력이 높아질 것이란 우려가 나오고 있다.

국토부에 따르면 2021년 주택 착공물량은 58만4000가구였고 2022년에는 전년대비 34.4% 감소한 38만3404가구로 집계됐다. 2023년에는 이보다 더 줄어든 24만2188가구가 착공했다. 

지난해에는 다소 늘어난 30만5331가구가 착공했지만 부동산 호황기였던 2021년과 비교하면 절반 수준에 그친다. 

주택은 보통 인허가에서 착공까지 1~2년이 소요되고 착공에서 준공까지 2~3년이 걸린다. 착공물량 감소 여파는 2~3년 뒤 본격화한다는 얘기다.

벌써 올해 분양물량은 지난해 대비 크게 줄어든 것으로 나타났다.

부동산 정보 업체 부동산R114 집계를 보면 올해 전국에서 14만6130가구의 아파트가 분양될 것으로 예상된다. 이는 지난해 분양물량 22만2173가구보다 34% 줄어든 수치로 글로벌 금융 위기로 분양 불량이 급감했던 2010년 17만2670가구보다도 2만6000가구 줄어든 수준이다.

전문가들도 폐지가 어렵다면 적어도 개편에 나서야 한다고 입을 모은다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "재건축을 통한 원활한 공급을 위해서라도 개편 혹은 폐지가 필요하다"며 "한 차례 개정되긴 했으나 부담금 면제 기준을 상향하거나 부과 기준 구간을 차등 설정하는 등 추가적인 개편 방안이 나오는 게 맞다"고 말했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "현재 제도에선 용적률을 올려주더라도 재초환으로 그 부담이 커지기 때문에 정비사업의 용적률 완화 정책이나 도심 주택공급 확대 등 공약이 실효성을 보려면 재초환을 폐지해 정비사업을 활성화시킬 필요가 있다"며 "재건축으로 발생하는 공급이 줄어들면 이에 따른 공급부족으로 집값 과열이란 악순환이 발생할 수 있다"고 말했다.