대출규제에 지갑 닫는 예비청약자들 … 수도권마저 악성 미분양 '비상'

정부의 전방위 대출규제로 수도권 분양시장에도 일대 비상이 걸렸다. 최근 급격한 분양가 상승세 속에 주택담보대출 6억원 제한과 생애최초 담보인정비율(LTV) 축소 등으로 예비청약자들의 자금줄이 막히면서 미분양 리스크가 가중되고 있어서다. 특히 기분양 단지에서 발생한 미달물량 해소까지 지연돼 '악성'으로 불리는 준공후 미분양이 늘어날 가능성도 제기된다. 일각에선 서울과 수도권에서 발생한 악성 미분양 물량이 하반기 건설업계 줄도산 뇌관이 될 수 있다는 우려도 나온다.

2일 분양업계에 따르면 이번 가계부채 관리방안은 회복세를 보이고 있던 수도권 분양시장에 적잖은 타격을 줄 것으로 보인다. 대출규제에 공사비 상승으로 인한 고분양가까지 겹치면서 서울과 수도권도 청약 흥행을 장담하기 어려운 상황에 직면했다.  

지방에 이어 수도권 분양시장마저 먹구름이 끼면서 하반기 실적반등을 기대했던 건설업계도 바짝 긴장한 분위기다.

대형건설 A사 관계자는 "2분기부터 조금씩 회복 조짐을 보이던 주택시장에 이번 대출규제가 제대로 찬물을 뿌렸다"며 "서울이나 주요 수도권 '국평(국민평형)' 분양가가 평균 14억~15억원에 달하는 상황에서 대출 한도를 6억원으로 낮췄으니 누가 청약을 넣겠나"고 우려했다.

이미 고분양가 여파로 서울과 수도권에도 악성 미분양 물량이 쌓여가고 있다.

국토교통부가 발표한 '5월 주택통계'를 보면 전국 준공후 미분양주택은 2만7013가구로 전월대비 591가구(2.2%) 늘면서 2013년 6월 이후 11년11개월만에 최대를 기록했다.

수도권 준공후 미분양도 4616가구로 한달전대비 2.0% 증가했다. 특히 서울은 692가구로 한달만에 7.1% 늘었다.

서울에선 강동구가 333가구로 준공후 미분양이 가장 많았고 강서구가 145가구로 뒤를 이었다. 지난해 4월 준공된 강동구 길동 '퍼스원시티'는 분양된 45가구중 단 한채도 팔리지 않았다.

경기지역에선 △양주시 374가구 △용인시 372가구 △남양주시 228가구 △화성시 206가구 △김포시 194가구 순으로 많았다.

악성이 아닌 일반 미분양은 평택시가 4442가구로 가장 많았고 △양주시 1663가구 △이천시 1479가구 등이 뒤를 이었다.

대출규제에 더해 천정부지로 치솟은 분양가도 미분양 리스크를 가중시키는 요인으로 꼽힌다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 기준 서울 민간아파트 평균 분양가격은 3.3㎡당 4568만원으로 국평인 전용 84㎡ 기준 15억5300만원에 달한다.

이번 대출규제를 적용하면 6억원을 꽉 채워 대출받아도 현금이 9억5300만원이나 더 필요하다. 전용 59㎡도 평균 분양가가 11억4200만원으로 5억4200만원가량을 추가로 조달해야 한다.

대출규체·고분양가 겹악재로 청약시장이 가라앉고 미분양 해소마저 지연될 경우 적잖은 건설사들이 공사미수금 증가와 그에 따른 유동성 저하, 부채 부담 악순환에 빠질 수 있다는 우려도 나온다.

중견건설 A사 관계자는 "가파르게 뛴 집값 탓에 일정부분 규제가 필요했던 것은 맞지만 수도권 전체 대출을 묶어버린 것은 정책의 섬세함이 떨어진다고 볼 수밖에 없다"며 "미분양이 다수 쌓여있거나, 분양시장이 가라앉은 지역은 규제를 일부 풀어주는 정책이 필요하다"고 말했다.

대형건설 B사 관계자는 "건설경기를 살린다면서 되려 건설사들의 주력부문인 주택 및 분양사업엔 대못을 박은 격"이라며 "2년 전부터 계속 누적되고 있는 미분양을 계속 방치할 경우 하반기 중견·중소건설들이 정말 힘들어질 수 있다"고 우려했다.