금값된 공공주택, 시장안정 효과 있나 … 남양주왕숙, 필요현금만 1.4억

공사비 상승과 착공 지연 여파로 공공주택 분양가가 고공행진을 이어가고 있다. 특히 사전청약을 받은 3기신도시 경우 본청약 시점에 분양가가 1억원 가까이 뛰어 청약 당첨자들을 당혹케 하고 있다. 덩달아 공공주택을 활용한 서민층의 내집 마련도 더욱 어려워질 전망이다. 널뛰는 공공주택 분양가를 잡지 못하면 대규모 공급을 통한 시장 안정 효과도 한계에 부딪힐 수 있다는 지적이 나온다.

29일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 남양주왕숙지구 A-1블록 59㎡ 분양가는 4억2911만∼4억5674만원으로 책정됐다.

2021년 사전청약 당시 추정분양가보다 최대 7959만원(21.1%) 높은 금액이다.

최근 '6·27 부동산대책'으로 대출한도가 대폭 줄어든 가운데 분양가는 8000만원 가까이 오르면서 사전청약 당첨자들 발등에 불이 떨어졌다.

공공주택 입주를 노리던 일반청약자들도 자금마련 부담이 한층 가중될 전망이다.

A-1블록 59㎡ 경우 분양가에 발코니확장비 661만원, 중도금대출이자 778만원, 취득세(1.1%) 510만원 등을 합하면 총 공급가격은 4억7623만원이다.

주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용하면 4억7623만원중 3억3000만원까지 대출을 받을 수 있다.

즉 나머지 1억4000만원가량은 현금으로 들고 있거나, 3년후 입주 시점까지 적금 등을 통해 확보해둬야 한다.

대출을 받는 것도 만만치 않다. 정부 대출규제와 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행으로 대출한도가 줄어든 탓이다.

대출가능액 3억3000만원을 모두 받으려면 만기 30년에 혼합형 기준 연소득 5500만원을 충족해야 한다. 이 경우 매달 159만원씩 납부해야 하는 원리금도 부담이다.

남양주 K공인 관계자는 "이번에 분양하는 A-1블록과 A-2블록 경우 입주 시점인 2028년에 인근 풍양역(4호선·9호선 연장선)이 개통 예정이고 가격도 주변 민간아파트보다는 저렴한게 사실"이라면서도 "1억원 가까이 오른 분양가는 자본이 부족한 실수요자에게 부담스러울 수 있다"고 말했다.

이미 남양주왕숙 외 다른 3기신도시 및 공공주택사업장 분양가도 겉잡을 수 없이 치솟고 있다.

지난 1월 본청약을 실시한 고양창릉 S5블록은 전용 84㎡ 분양가가 7억7289만원으로 사전청약 당시 추정 분양가 6억7300만원보다 1억원 가까이 뛰었다.

5월 본청약을 받은 부천대장 A7·A8블록 분양가도 최대 8966만원 올랐다.

공사비 상승과 광역교통망 조성 및 토지보상 지연 등으로 3기신도시 착공이 계속 밀리면서 이같은 공공주택 분양가 상승세도 지속될 것으로 전망된다.

실제 지난해말 기준 첫삽을 뜬 3기신도시 물량은 1만1000가구로 전체 17만4122가구 6.3%에 그친다.

공공주택 분양가 상승세가 지속될 경우 '공급을 통한 시장 안정'이라는 정부 목표에 걸림돌이 될 수 있다는 지적도 나온다.

부동산업계 한 관계자는 "공공주택 분양가가 계속 오르면 자본여력이 달리는 신혼부부나 저소득 무주택자들은 점점 더 외곽으로 밀려날 수밖에 없다"며 "이로 인해 수도권 외곽 중저가 아파트값까지 연쇄적으로 뛰는 풍선효과가 나타날 수 있다"고 전망했다.