PF연체율 4.24%로 하락에도 토담대 32.43%한시 규제완화 2026년 6월말까지 연장2027년부터 위험가중치·한도규제 대수술 예고
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    부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 정리 영향으로 PF대출 연체율이 소폭 낮아졌지만, 중소금융권 토지담보대출(토담대) 연체율은 30%를 넘어서는 등 지표가 엇갈렸다. 

    금융당국은 단기적으로는 부동산PF 연착륙을 위해 한시적 규제 완화 조치 대부분을 2026년 6월말까지 연장하는 한편, 중장기적으로는 2027년부터 PF사업 자기자본비율을 20% 수준으로 끌어올리도록 유도하는 제도개선을 시행하기로 했다.

    금융위원회와 금융감독원은 지난 22일 ‘부동산PF 상황 점검회의’를 열고 2025년 9월말 기준 부동산PF익스포져가 177조9000억원으로 전분기 대비 8조7000억원 감소했다고 23일 밝혔다. 부동산PF익스포져는 2024년 12월말 202조3000억원에서 2025년 3월말 190조8000억원, 6월말 186조6000억원을 거쳐 9월말 177조9000억원까지 3분기 연속 축소됐다.

    신규 자금은 사업성 양호 사업장을 중심으로 유입이 이어졌다. 2025년 3분기 신규 PF취급액은 20조6000억원으로 전년 동기 대비 4조2000억원 늘었다.

    연체 지표는 ‘PF’와 ‘토담대’가 정반대 흐름을 보였다. 2025년 9월말 PF대출 잔액은 116조4000억원, PF대출 연체율은 4.24%로 전분기 대비 0.15%p(포인트) 하락했다. 반면 저축·여전·상호 등 중소금융권 토담대 잔액은 12.4조원, 연체율은 32.43%로 집계됐다. 당국은 2023년말 이후 토담대 잔액이 29조7000억원에서 12조4000억원으로 17조2000억원 줄어드는 동안 토담대 연체채권 잔액은 2조1000억원에서 4조원으로 1조9000억원 늘어난 점을 배경으로 꼽았다.

    부실 위험도는 사업성 평가 결과에서 감소 흐름이 확인됐다. 2025년 9월말 6차 평가에서 유의(C)·부실우려(D) 여신은 18조2000억원으로 2분기 연속 감소했다. 정리·재구조화 누적 실적은 16조5000억원이며, 당국은 이 과정에서 PF고정이하여신비율이 8.0%p, PF연체율이 5.8%p 하락하는 개선 효과가 있었다고 설명했다.
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    당국은 연착륙 지원을 위해 한시적 금융규제 완화 조치 10건 중 9건을 2026년 6월말까지 연장하기로 했다. 정상화 시점은 2026년 상반기 중 PF여건을 감안해 판단한다는 방침이다.

    동시에 ‘위기 재발 방지’ 차원의 PF건전성 제도개선도 확정했다. 핵심은 PF사업 자기자본비율을 20% 수준으로 높이도록 유도하고, 이를 위험가중치·충당금·대출 취급 요건·한도규제에 연동하는 구조다. 제도는 1년 준비기간을 거쳐 2027년부터 시행하며, 신규 취급분부터 적용된다.

    위험가중치 체계는 ‘단일 기준’에서 ‘세분 기준’으로 바뀐다. 은행은 PF대출 위험가중치 150% 단일 체계를 100%·120%·130%·150%로 세분화해 적용한다. PF사업 자기자본비율 충족 여부와 분양률(서울·수도권 80%, 비수도권 70%) 충족 여부 등에 따라 구간이 갈리는 방식이다. 증권은 PF브릿지론과 본PF, LTV(60% 기준) 등 사업 단계와 위험 요인에 따라 위험값을 차등화하되, PF자기자본비율 20% 등 추가 요건을 충족할 경우 일부 완화가 가능하도록 설계했다.

    대출 취급 단계 규율도 강화된다. 저축·상호·여전·새마을 등에는 PF사업비 대비 자기자본비율 요건을 도입하되, 현행 국내 시행사 자기자본비율 수준(약 3%)을 감안해 1년 유예 후 2027년부터 4년간 5%→10%→15%→20%로 단계 상향한다.

    쏠림을 막기 위한 한도규제도 신설·정비된다. 은행은 PF관련 신용공여를 총 신용공여의 20% 이내로 제한하고, 동일 차주 기준 자기자본의 5%를 초과하는 PF신용공여 총액은 자기자본 1배 이내로 묶는다. 보험·저축은 자기자본 10%를 초과하는 PF신용공여 총액을 자기자본 2배 이내로 제한하는 방안을 제시했다.

    당국은 제도개선과 별도로 PF자기자본 확충 기반 과제도 병행하기로 했다. 토지 현물출자 양도차익 과세 이연(조세특례제한법 개정안)은 2026년 1월부터 시행 예정이며, 브릿지론 사업장 출자 등을 지원하는 ‘PF선진화 마중물 개발앵커리츠’ 8000억원은 2026년 상반기 투자를 개시할 계획이라고 밝혔다.

    정부는 “부실 PF 규모 감소세가 유지될 수 있도록 경영진 면담, 부실감축계획 이행점검 등을 통해 부실 PF 사업장에 대해 상시적으로 정리·재구조화를 추진해 금융회사의 건전성 관리를 강화할 예정”이라고 밝혔다.