심상찮은 서울 집값 … 해외서도 잇단 '슈퍼사이클' 경고

서울 집값 상승세가 심상찮다. 지난해 서울 집값이 19년만에 가장 큰폭으로 오른 가운데 강남3구(강남·서초·송파)와 한강벨트는 물론 외곽 구축아파트에서도 신고가 거래가 잇따르고 있다. 이같은 집값 상승세는 올해에도 지속될 전망이다. 해외 연구기관과 금융·증권사들도 일제히 서울 부동산시장이 '슈퍼사이클' 초입에 이르렀다는 분석을 내놓고 있다.

8일 영국 부동산 컨설팅업체 나이트프랭크(Knight Frank)가 최근 공개한 '프라임 글로벌 도시지수' 보고서에 따르면 서울 부동산시장은 전세계 평균보다 10배 높은 집값 상승폭을 기록하며 슈퍼사이클 흐름에 진입하고 있다.

지난해 3분기 기준 서울 고가주택 가격은 1년만에 25.2% 오르며 일본 도쿄에 이어 전세계 2위를 기록했다. 이는 전세계 평균인 2.5%보다 10배이상 큰 상승폭이다.

직전 3개분기엔 서울의 집값 상승폭이 더 컸지만 지난해 3분기 도교 집값이 가파르게 오르며 1위로 올라섰다.

이같은 집값 상승세는 일시적인 현상이 아니다. 최근 5년간 서울 집값 상승률은 80.9%로 △UAE 두바이 224.3% △도쿄 115% △마닐라 81.0%에 이어 4번째로 높았다.

리암 베일리(Liam Bailey) 나이트플랭크 글로벌 수석연구원은 "지난해 2분기 서울은 연간 25%라는 두자릿수 상승률을 기록하면서 전세계 대부분 지역과 극명한 대조를 이뤘다"며 "자산가들의 매수세와 신축 고급주택 공급 부족이 맞물려 전세계에서 가장 탄력적인 성장세를 나타내고 있다"고 설명했다.

글로벌 투자은행(IB)인 노무라증권도 '2026년 아시아 거시경제 전망' 보고서에서 한국이 주택시장과 반도체산업이 슈퍼사이클 단계에 진입할 수 있다고 예상했다.

그러면서 반도체 호황과 통화완화정책 영향으로 소비가 회복되고 저축률이 상승해 추가적인 집값 상승이 불가피하다고 진단했다.

네덜란드 금융사인 ING그룹은 '2026년 한국경제 전망 리포트'에서 서울 집값이 재차 과열되는 원인으로 '잠재수요'와 '공급부족'을 꼽았다.

ING그룹은 "한국인구 절반이상인 약 2600만명이 국토면적 12%를 차지하는 수도권에 거주하고 있다"며 "서울의 강력한 주택 수요와 제한된 신규 주택공급이 부동산가격 상승 주요인으로 작용하고 있다"고 분석했다.

그러면서 "역사적으로 급격한 부동산가격 변동은 정권교체 요인으로 작용해왔다"며 "서울 부동산은 거시경제적 불확실성에도 불구하고 공급부족이라는 구조적 결함 때문에 가격이 지지되는 특수성을 띄고 있다"고 부연했다.

실제 서울과 수도권의 공급 부족은 심각한 수준이다.

국토교통부가 발표한 '11월 주택통계'를 보면 지난해 1~11월 서울지역 분양물량은 1만2219가구로 전년동기 2만6084가구대비 53.2% 급감했다. 같은기간 착공물량은 2만2069가구로 1년전보다 1.7% 줄었다.

당장 올해 입주물량도 최저 수준이다. 부동산R114 조사결과 올해 서울 아파트 입주물량은 2만9195가구로 지난해 4만2577가구대비 31.4% 줄어들 전망이다.

정부가 올해 수도권에 공공분양주택 2만9000가구를 공급할 계획이지만 기대효과는 크지 않다. 지역별로는 경기도에 2만3800가구가 공급될 예정이며 서울과 인천 물량은 각각 1300가구와 3600가구다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "집값 불안 진앙지인 서울 공급물량이 1300가구에 그치는게 아쉽다"며 "용적률·건폐율 완화 등 정비사업 규제 완화책과 패스트트랙 도입, 재건축초과이익환수 완화·폐지 등 도심내 공급속도를 높일 추가방안이 구체화돼야 한다"고 강조했다.