규제 칼바람 속 혼돈의 주택시장 … 내집 마련 타이밍은

정부의 전방위 규제와 공급난, 고분양가 등으로 부동산시장 불확실성이 커지고 있다. 덩달아 내집 마련 진입장벽도 높아졌다. 집값·분양가가 가파르게 상승 중인 가운데 고금리, 대출제한으로 가용자금은 대폭 줄어든 까닭이다. 그렇다고 시장 상황을 관망만 하다간 가격이 더 뛰어 내집 마련 기회를 영영 놓쳐버릴 수 있다. 현재 시장 상황을 감안하면 주택 매수는 빠르면 빠를수록 좋다. 자산여력과 대출한도를 꼼꼼히 체크해 상반기내 청약이나 매수에 나서되 상대적으로 가격 부담이 덜한 공공분양을 우선 고려하는 전략이 필요하다.

16일 부동산업계에 따르면 올해에도 서울과 수도권 집값은 상승세를 이어갈 것으로 예상된다.

KB부동산의 지난해 12월 전국 주택가격 동향을 보면 서울 아파트 평균 매매가는 15억810만원으로 15억원을 처음 돌파했습니다. 지난해 7월 14억원을 넘어선 이후 불과 5개월 만에 1억원가량 올랐다.

서울 아파트 중위 매매가 역시 11억556만원으로 사상 처음 11억원을 넘겼다. 이러한 흐름을 감안하면 단기간내  집값 하락 가능성은 0%에 가깝다는 분석이 나온다.

주택시장 심리도 강세를 보이고 있다. 지난달 전국 주택 매매가격전망지수 107.5로 전월 대비 1.9포인트(p) 올라 상승 전망이 우세한 상황이 이어졌다.

고질적인 공급난도 집값을 밀어올리는 주요인이다. 2022년부터 공사비 상승 여파로 착공물량이 급감했고 그로 인해 입주물량도 유례없는 수준으로 줄고 있다.

올해 전국 입주물량은 17만2270가구로 지난해 대비 27.7% 감소할 것으로 예상된다.

결과적으로 내집 마련을 위해 대출 규제가 완화되기를 기다리는 사이 집값과 분양가격이 더욱 가파르게 뛸 가능성이 높다. 청약이든 매매든 최대한 서둘러야 하는 이유다.

자금여력이 부족한 무주택자라면 상반기 3기신도시를 비롯한 공공분양을 노려보는게 좋다.

국토교통부는 지난해 11월 '9·7주택공급대책' 후속조치로 올해 수도권 공공분양을 2만9000가구 공급하겠다고 밝혔다. 전년 2만2000가구보다 32.2% 늘어난 물량이다.

우선 상반기엔 남양주왕숙2 A1블록과 A3블록이 오는 3월 분양에 나설 예정이다. 각각 803가구, 686가구 규모다. 

A1블록은 인근에 유치원과 초등학교, 중학교 부지가 계획돼 상당한 교육인프라를 갖출 것으로 기대된다. A3블록은 경의중앙선 도농역과 가까워 대중교통 접근성이 우수하다.

5월부터는 1000가구이상 대단지가 공급될 예정이다. 먼저 5월에는 1400가구 규모 성남낙생 A1블록이 공급되며 6월에는 고양창릉 S2·3·4 등 3개 블록에서 3387가구 분양될 예정이다.

다만 공공붕냥 경우 소득과 자산 등 자격요건이 까다로워 꼼꼼한 사전 확인이 필수다. 특히 신혼부부·생애최초 등 특별공급과 전용 60㎡이하 일반공급은 가구 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 평균의 100~140% 이하(맞벌이 200% 이하)여야 한다. 여기에 부동산과 자동차 각각 2억1550만원, 4563만원 이하를 충족해야 한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현재 보유중인 자산과 대출 등 가용자금, 청약 가점 여부 등을 면밀하게 확인해야 한다"며 "직주근접 등 생활 환경 범위내 있는 기존 주택이나 청약 물량을 계속 눈여겨볼 필요가 있다"고 말했다.