[지식발전소]쾌적한 주거환경?…건폐율보면 답 나와

부동산시장이 실수요자 위주로 재편되면서
쾌적한 주거환경은 주택구매를 결정짓는
하나의 포인트가 됐다.

이에 건설사들은
산책로, 공원, 휴식공간, 인공천, 텃밭 등
다양한 요소를 단지 내 조경에 넣고 있다.

굳이 외부로 나가지 않아도 단지 내에서
여유로운 여가활동을 즐길 수 있도록 한 것이다.

이처럼 조경이 강조된 아파트들은
[건폐율]은 낮고, [용적률]은 최대한도로 짓는다.

제한된 대지 안에 건물이 차지하는 비중을 줄여
넓은 조경 공간을 확보하기 위함이다.

건폐율과 용적률 기준은
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의해
지방자치단체의 조례에 따라 기준이 다르다.

주거환경이 내 집 마련에 [키 포인트]라면  
[토지이용계획확인서]를 보고
건폐율과 용적률을 확인할 필요가 있다.

건폐율(建蔽率, building coverage)은
대지 면적에서 건축물이 차지하는 비율이다.

대지에 둘 이상의 건물이 있으면
이들 건축면적의 합계로 계산하면 된다.

건폐율은
정해진 대지 내에 지을 수 있는 건물의 최대 건축 바닥면적을 제한,
쾌적한 도시환경을 유지하기 위해 쓰인다. 

즉 건물을 지나치게 밀집해 지을 수 없도록 해
기본적인 일조권, 채광권, 통풍 등 생활환경을 보장하고
화재 시 대피 공간 및 다른 건물로 불길이 번지는 것을 막기 위해
공지를 의무적으로 갖추도록한 것이다.

따라서 건폐율이 낮을수록
같은 대지에서 건축물이 차지하는 비중은 낮아지게 된다.   

용적률(容積率, floor area ratio)은
대지 면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말한다.

즉 건폐율이 수평적 건축밀도라면
용적률은 수직적 건축밀도 관리를 위한 마련됐다.

단 용적률 계산 시 연면적에서 지하 부분은 제외한다.

연면적은 건축물에서 각 층의 바닥면적 합계를 말한다.

용적률은
대지 내에 건물이 얼마나 빼곡하게 들어서 있는지 알 수 있는 기준이 된다.

따라서 건물의 수익성을 판단하는 요소로도 쓰인다.

용적률이 높을 경우 그만큼 높게 건물을 지을 수 있기 때문이다.

예를 들어 330㎡인 땅에 용적률 100%인 경우
165㎡짜리 2층 건물을 지을 수 있다.

200%라면 4층 건물,
300%라면 6층이 된다.

용적률이 높다는 점은 같은 대지에서
더 많은 수익을 창출할 수 있다는 것을 의미한다.

이에 재건축 등 도시개발사업에서
용적률을 얼마나 받느냐에 따라
사업성이 있고 없고가 판가름난다.

최근 분양 아파트는 용적률은 최대한도까지 활용해 건물을 짓지만,
건폐율은 기준보다 낮게 지어 조경공간을 넓게 설계하곤 한다.

실제로 내년 2월 분양예정인 현대엠코의 [위례 2차 엠코타운]은
대지면의 약 40%가 조경공간으로 계획됐다.

건폐율을 기준치 보다 낮춰 공지를 최대한 늘린 결과다.

삼성물산이 지난 9월 분양한 [래미안 서초 잠원]도
16%대의 낮은 건폐율과 40%대 조경률을 자랑한다.

현대건설의 [영종힐스테이트]도 건폐율 13.41%, 조경률 40%대다.

SK건설의 [수원 SK 스카이뷰]는 건폐율 12.7%, 조경률 40.2%로 설계,
단지 내에 200년된 노송길과 소나무숲으로 이뤄진 
3개의 피톤치드 산책로를 조성하는 등
쾌적한 주거환경을 갖췄다.