재건축조합 시공사 교체바람… 건설사 소송전 '맞불'

건설사들이 재건축 시공사 교체라는 칼바람에 소송전으로 맞대응한다. 일방적인 재건축 조합 측의 시공사 교체로 인해 발생하는 피해를 방지하기 위한 행위로 풀이된다.

28일 건설업계에 따르면 포스코건설은 과천주공1단지 시공사 교체에 법적소송을 검토키로 했다.

과천주공1단지 시공사 교체 사유는 공사비 증액. 포스코건설은 과거 시공사 선정 때 보다 물가가 오르자 이를 반영한 공사비를 조합 측에 청구했지만 거절당했다. 포스코건설은 조합 측에 약 600억원을 올려달라고 요구한 것으로 알려진다.

이에 포스코건설은 조합을 상대로 지급된 대여금뿐 아니라 손해배상청구를 위한 법적다툼을 예고했다. 앞서 포스코건설은 "조합과 협의를 통해 사업이 원만하게 진행되길 바란다"면서도 "조합이 당사 점유를 방해하거나 시공권에 위해를 가할 시 소송 등 법적 조치를 진행한다"는 입장을 밝힌 바 있다.

지난 26일 진행된 과천주공1단지 시공사 선정을 위한 총회 당시 건설사들은 포스코건설 소송전에 대비한 계획을 조합원들에게 공개했다.

당시 입찰에 참여한 한 건설사는 "입찰 전부터 포스코건설 소송에 대비해 사전 준비를 해왔다"면서 "시공사를 재선정한 사업지를 성공적으로 마무리한 경험이 있다"고 강조하기도 했다.

서울 서초구 방배5구역 조합도 시공사 교체를 준비 중이다. 지난 18일 총회를 열고 기존 시공사인 GS건설·포스코건설·롯데건설(프리미엄사업단)과 계약을 해지하는 안건을 통과시켰다.

프리미엄사업단 관계자는 "사내 법무팀에서 법적소송을 위한 검토에 착수했다"고 설명했다.

건설사와 조합 간 소송전 증가 이유는 수천억원에 달하는 사업지를 쉽게 뺏길 수 없다는 위기의식이 반영된 것으로 풀이된다. 택지 쟁탈전이 심화하면서 대형건설사가 주택사업에 진입할 수 있는 분야는 도시정비사업이다. 추가적인 일거리 확보 차원에서도 시공권 유지는 필수다. 

일반적으로 건설사들 조합에 매월 최소 수억원씩 운영비를 목적으로 대여금을 조달해준다. 건설사가 교체되면 조합은 새롭게 선정된 건설사로부터 자금을 빌려 과거 건설사에 대여금을 반납한다. 다만 기존 시공사는 대여금뿐 아니라 손해배상 청구를 통해 시공사 선정에 사용됐던 영업활동비 회수도 소송전 목적에 포함된다.

시공사 교체 증가에 대해 건설사 간 비방전도 한몫하고 있다는 게 업계 관계자 설명이다. 건설사가 조합에 시공사 교체를 권유하며 사업지 확보에 나서는 분위기도 있다. 즉, 기존 건설사 입장에선 소송전은 사업지를 지키기 위한 최후 선택이다.

A건설 관계자는 "과거 대형사 사이에선 시공사 교체를 위한 입찰에는 참여하지 않는 암묵적인 '업계 룰'이 있었다"면서도 "지금은 기존 조합에 시공사 교체를 부추겨 시공권을 빼앗기 위한 영업활동을 하는 건설사도 있다"고 귀띔했다.

업계에선 시공사가 조합을 상대로 소송 진행은 쉽지 않은 선택이라고 입을 모은다. 조합과 불협화음이 발생하면 부정적인 '낙인효과'가 발생할 수 있어서다. 다른 수주전에서 타사로부터 "조합을 배려하지 않고 소송전을 진행하는 건설사"라고 비방전에 악용될 소지가 있어서다. 이는 최근 치열한 재건축 수주전에서 타사 비방용에 등장하는 단골 소재다.

B건설 관계자는 "실제로 소송을 진행해도 손해배상을 위해 법원이 요구하는 것을 입증하기는 사실상 어렵다"면서 "적정한 선에서 협의를 통해 마무리되는 경우가 많다"고 설명했다.

조합 측은 일방적으로 건설사가 요구하는 공사비 증액을 받아들일 수 없다는 입장이다. 적절한 수준에서 벗어난 요구는 조합원 분담금 증가로 사업성 악화로 이어지기 때문이다. 실제 과천주공1단지는 공사비를 증액하면 조합원 1인당 분담금은 수천만원이 추가된다.

과천주공1단지 조합원 K씨는 "60대 이상 조합원 사이에선 포스코건설은 과거 한국 경제를 이끌었던 '포항제철'이라는 이미지가 있어 나쁘지 않다"면서도 "공사비 증액에 따른 분담금 증가는 감내하기 쉽지 않다"라고 설명했다.

최근 수주전이 치열해지면서 조합은 유리한 조건을 제시하는 건설사로 변경할 수 있는 여력이 충분한 상황이다. 전문가들은 사업성이 우수한 주요 조합은 시공사 교체를 염두한 고민이 깊어질 것이라고 예상했다. 이를 통해 건설사와 조합 간 소송도 덩달아 증가할 수 있다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "국내 주요 재건축 시장은 몇몇 대형건설사가 수주를 독식하는 분위기가 형성돼 있다"면서 "재건축 시공사 변경 사례는 증가할 수 있다"고 예상했다.