최근 교육환경영향평가 통과, 사업시행인가 후 시공사 선정 돌입한강조망 불가로 저평가… 생활인프라 훌륭해 재건축 가치 충분


  • 반포주공1단지는 현대건설과 GS건설이 혈전을 벌이고 있는 1·2·4주구를 비롯해 3주구도 재건축 단계를 밟아가고 있다. 한강조망 입지를 갖추고 있는 1·2·4주구에 비해 3주구 경우 한강조망이 제한된다는 점에서 주목 받지 못하고 있지만 이를 제외하면 생활인프라는 동일하다. 서울시교육청 '교육환경영향평가' 심사를 마친 반포주공1단지 3주구를 직접 찾았다. 

    "투자가치가 있는 단지인데 바로 앞 1·2·4주구가 한강변을 끼고 큰 덩치로 가로 막고 있어서 소외된 느낌이 있다. 인근 재건축단지들에 대형건설사들이 투입돼 있어서 3주구까지 여력이 미치지 않는 것 같다. (반포동 H개업공인중개소 관계자)"


    서울지하철 9호선 동작역에서 내려 반포주공1단지까지 이어지는 연결통로에는 현대건설과 GS건설의 1·2·4주구 수주 홍보 현수막이 가득했다.


    자사의 브랜드와 특화설계, 고급화 전략들을 내세우며 조합원들 발걸음을 멈추게 하는 홍보문구 속 어디에도 3주구는 언급되지 않았다.


    3주구는 반포주공1단지 1·2·4주구와 길 하나를 사이에 두고 단지가 위치한다. 분위기는 생각보다 더 조용했다. 인근 상가까지 현대건설과 GS건설의 홍보포스터가 휘둘러 붙어 있는 1·2·4주구와 달리 3주구는 삭막함까지 맴돌았다.


    인근 개업공인중개소 관계자에 따르면 반포3주구는 지난 7월25일 서초구청에 사업시행인가를 신청했고, 최근 서울시교육청 교육환경보호위원회에서 진행한 교육환경영향평가(이하 교평)를 통과했다.


    교평은 아파트 재건축이 학교 등 주변의 교육환경에 미칠 영향을 살펴보는 것으로 사업시행인가 과정에서 시행하는 단계다.


    1·2·4주구 수주전에 치여 상대적으로 관심을 덜 받고 있지만 3주구도 지하철 9호선 구반포역을 끼고 있는 역세권 입지다. 세화고·세화여고 등 명문학군이 단지 인근에 있어 1·2·4주구와 큰 차이가 없다.


    반포동 S개업공인중개소 관계자는 "3주구는 강남지역은 물론 강북으로의 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리한 데다 1·2·4주구와 생활환경이 동일하다"면서 "한강조망권에 가려 상대적으로 관심을 덜 받고 있는 것"이라고 말했다.


    잠원동 H개업공인중개소 관계자는 "3주구는 1·2·4주구와 교평이 같이 끝났다"면서 "초과이익환수제에 쫓겨 서두르지 않고 내년까지 가더라도 천천히 가겠다는 입장인 것으로 알고 있다"면서 "조합 측에서 전문가에게 알아보니 초과이익환수제에 걸리더라도 환급금이 있기 때문에 급하게 가지 않겠다는 것"이라고 설명했다.


    이어 "저평가를 받고 있다기 보다 건설사에서 아직 3주구에 관심을 둘 여력이 없는 것 같다"면서 "3주구는 22평 당일 평수인데 재건축 후 32평을 선택한 조합원에게는 추가분담금 대신 환급금이 돌아간다. 환급금이 가구당 6000만~7000만원 정도이기 때문에 투자가치는 있다"고 말했다.


    다만, 바로 앞 1·2·4주구에 큰 덩치의 브랜드 아파트가 들어서니 약간 소외된 느낌이 있다고 덧붙였다. 1·2·4주구가 없었다면 3주구도 매스컴에 오르내릴 만한 가치가 있는 단지라는 설명이다.


    인근 D개업공인중개소 관계자는 "현대건설과 GS건설 등 대형건설사들이 강남 재건축단지에 사활을 걸고 있다 보니 3주구는 쭉정이 같은 느낌이 들기는 한다"면서 "1·2·4주구와 3주구의 시세차익은 평수가 다르기 때문에 단순 비교는 힘지만 평당 시세로 따져봤을 때 한강조망이 가능한 1·2·4주구가 약 700만원 가량 높다"고 덧붙였다.


    실제 KB국민은행 부동산시세에 따르면 3주구 전용 72㎡는 지난 7월 17억5000만원에 거래됐고, 1·2·4주구 전용 106㎡는 27억6500만원에 거래됐다. 이를 평당 시세로 환산하면 3주구와 1·2·4주구는 각각 7955만원·8641만원으로 약 700만원 가량 차이가 난다.


    최근 3주구가 교평을 통과한 것과 관련 업계에서는 1~2주 사이에 사업시행인가를 받을 것으로 기대하고 있다.


    조합 관계자는 "구청의 사업승인신청인가가 나오면 바로 시공사 선정에 돌입할 예정"이라면서도 참여 시공사에 대해서는 말을 아꼈다.


    지금까지 알려진 3주구에 관심을 보이고 있는 건설사는 현대산업개발이 유일하다. 아이파크 브랜드가 강남권에서 두각을 나타내지 못하고 있는 것과 관련, 반포동에 브랜드를 확보하기 위해 절치부심 하고 있다는 후문이다.


    이에 대해 현대산업개발 관계자는 "반포주공1단지 3주구는 관심 있게 지켜보는 단지"라면서 "시공사 선정 공고가 나오면 참여할 계획"이라고 말했다.


    한편, 현재 1490가구인 반포주공1단지 3주구는 재건축 이후 최고 35층·17개동·2091가구로 탈바꿈할 예정이다. 한강조망에 가려 1·2·4주구에 비해 다소 저평가 됐지만 단지 인근에 서래·잠원·계성초, 반포·신반포중, 세화·세화여고 등이 위치해 있어 학군이 갖는 메리트가 충분하다는 평가를 받고 있다.