[기고] 다주택자, 양도세 중과 시행 전 처분하면 세금 얼마나 줄까

지난 8월 2일 정부는 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안을 발표하면서, 다주택자에 대한 양도소득세를 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택 분부터 10% 포인트 또는 20% 포인트 중과한다고 발표했다.

이에 주택시장에서는 내년 4월 1일 이전 다주택자들이 주택을 급매물로 내놓을 것이라는 전망도 있고, 반대로 지정지역의 3주택 이상 다주택자는 8월 2일 이후 양도분부터는 이미 양도소득세가 10% 포인트 중과되므로 서두르지 않고 시장을 관망하면서 매물로 내놓을 것이라는 전망도 있다.

그렇다면 과연, 다주택자가 보유하고 있는 주택을 내년 4월 1일 이전에 양도하는 경우와 그 이후에 양도하는 경우 양도소득세의 차이는 얼마나 나는 것일까?

아래의 구체적인 사례로 살펴보도록 하자.

상기 사례의 경우로 보면, 내년 4월 1일 이후 양도하는 경우에는 그 이전보다 2주택자는 약 1억1700만원, 3주택 이상 보유한 자는 약 1억3400만원 세금이 늘어난다.

법 개정 이후 주택시장이 안정을 찾으면서 주택 가격이 급변하지 않을 것이라고 예상하는 다주택 소유자라면, 내년 3월말까지 소유 주택을 처분하는 것이 유리할 수도 있다.

이 때, 매도자와 매수자 간의 심리적인 가격 차이로 적정 매매가를 산정할 수 없는 경우, 상기 사례에서 살펴본 바와 같이 법 개정 전후의 세금 차이를 고려해 적정 매매가를 산정하는 것도 하나의 방법일 수 있다.

만약 매매가 여의치 않거나, 지금 당장 매매를 하기에 아쉬운 주택이 있다면 독립 세대 요건을 갖춘 자녀에게 매매나 증여의 방식으로 이전하는 것도 고려해볼 수 있다.

양도소득세 중과에 있어 다주택자의 판단은 주민등록상 세대별로 주택 수를 판단하기 때문에 배우자나 독립세대 요건을 갖추지 못한 자녀에게 매매나 증여를 하는 것은 양도소득세에 있어서는 의미가 없다.

독립세대 요건이란 ▲배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▲연령이 만 30세 이상인 경우 ▲소득이 국민기초생활보장법에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리‧유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)로 만약 자녀가 독립세대 구성 요건을 충족한 상태에서 별도의 주소지에서 독립적으로 생계를 유지하고 있다면, 별도 세대로 보아 주택 수 판단 시 각각 별도로 판단한다.

다만, 자녀에게 매매나 증여를 하는 경우 주의해야할 점이 있다.

과세관청은 특수관계자 간에 매매나 증여를 하는 경우 그 자산의 가치를 세법에서 정한 원칙대로 정확히 평가했는지 검증을 한다.

따라서 단순히 거래가 잘 안되는 주택이라고 해서 실제 시가보나 낮은 임의의 거래가로 매매를 하거나 증여를 하면 향후 매도자에게는 양도소득세가, 매수자에게는 증여세가 부과될 수 있으니 반드시 전문가와 상의 후 진행하는 것이 좋겠다.

추가로 다주택자 중 매매사례가액이 있는 아파트 외에 단독주택을 보유하고 있는 경우라면, 단독주택을 이용해 매매나 증여를 하면 절세 효과가 크다는 것을 기억하자.

세법상 ‘시가’라고 하면 부동산 중개시장에서 거래되는 ‘시세’를 ‘시가’로 착각하는 이가 많다.

아파트의 경우 매매사례가액이 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)에 10일 단위로 고시되므로 사실상 해당 매매사례가액이 세법상 시가라고 보면 된다.

하지만 단독주택의 경우 아파트처럼 규격화된 동일한 주택의 매매사례가액을 시가로 적용하기 어려운 점이 있기 때문에 특수한 경우가 아니면 개별주택가격을 시가로 보아 거래를 할 수 있다.

아래의 구체적인 사례로 절세 효과를 살펴보도록 하자.

상기 사례의 경우로 보면, 유사한 자산 가치를 가지고 있는 주택을 자녀에게 증여함에 있어 어떤 주택을 증여하느냐에 따라 증여세가 약 8300만원이나 차이가 난다.

2주택자라면 다주택자 중과에서도 벗어나고 자녀에게 시세보다 저렴한 가격으로 증여를 할 수 있으니 일석이조의 효과를 볼 수 있겠다.

세무법인 지오 최진관 대표세무사 약력

▲ 前) 우리은행 소속 세무사 (고액자산가 컨설팅 경력 9년) (2006년~2014년)
▲ 前) 전국은행연합회 세무전문위원회 실무위원 (2007년~2009년)
▲ 現) 세무법인 지오 대표세무사 (2014년 ~ 현재)
▲ KBS 9시 뉴스, 연합뉴스 외 각종 TV방송 출연
▲ 매일경제, 한국경제, 중앙일보, 파인낸셜뉴스, 문화일보 외 주요 언론사 기고 다수
▲ 국세청, 한국금융연수원, 한국예탁결제원, 우리은행, 삼성생명 등 세무강의 다수