'청약과열·공급감소'… 분양가상한제 '현금부자들 잔치'

최근 상승세로 전환한 서울 집값을 잡기 위해 정부가 민간택지 분양가상한제 카드를 꺼내 들었다. 하지만 전문가들은 청약 과열 현상과 주택공급 위축으로 인한 집값 급등을 불러오는 등 부작용이 우려된다는 분석이다.

국토교통부는 12일 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하는 주택법 시행령 개정안을 발의한다고 밝혔다.

이번 개정안의 주된 내용은 분양가상한제 필수요건인 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'을 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 바꿔 분양가상한제 적용 지역을 확대하는 방침이다.

이에 따르면 투기과열지구로 지정된 서울 전 지역을 비롯한 수도권 일부 지역이 분양가상한제 지역으로 포함된다. 또한 재개발·재건축 단지의 과열을 잡기 위해 '입주자모집승인'을 신청한 단지부터 분양가상한제가 적용된다. 사실상 재건축 추진 단지들에 상한제를 소급적용하는 셈이 된다.

이에 대해 전문가들은 단기적으로는 분양가를 통제할 수는 있어도 장기적으로는 공급 부족 현상이 나타나 집값 상승 및 청약 시장 내에서의 부작용도 우려된다는 전망을 내놓았다.

양지영 R&C 연구소 소장은 "분양가 통제로 인해 재건축 사업의 수익성이 크게 떨어지는 만큼 강남권 재건축 아파트 중심으로 가격 하락이 불가피하다"며 "사업 추진에 속도를 내는 단지가 나타나겠지만 인가를 받기도 쉽진 않을 것"이라고 전망했다.

이어 그는 "장기적으로는 공급감소가 불가피해 새 아파트 희소성이 커져 새 아파트 가격 상승으로 이어질 것"이라며 "서울 수요 분산을 위해 추진한 3기 신도시 역시 실망스러운 상황에다, 자사고 지정 취소 등으로 외곽으로 나갔던 수요가 다시 서울로 유턴하고 있어 결국에는 수급불균형으로 서울 집값 상승이란 악순환 반복을 낳을 수밖에 없다"고 지적했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "분양가상한제로 인해 투기과열지구 중심으로 분양시장 쏠림현상이 더욱 두드러질 것으로 예상된다"며 "후분양을 통해 분양가 규제를 피하려던 일부 재건축과 재개발단지들이 서둘러 선분양으로 되돌아갈 가능성이 높다"고 진단했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "향후 재건축·재개발 단지 공급이 줄어들어면서 장기적으로 봤을땐, 서울 집값 상승이 될 수 있을 것"이라며 "청약 수요가 일부 특정 단지에만 기울게 되면서 청약 과열 현상이 우려된다"고 설명했다.

이번 민간택지 분양가상한제 시행이 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위한 것이라고 하지만 결국에는 현금 부자들에게 혜택이 돌아갈 수밖에 없다는 지적도 나온다.

양지영 소장은 "서울에 분양하는 단지 대부분의 분양가는 10억원 넘는 상황이고 현금을 6억원을 가지고 있어야 청약이든 내 집마련이든 고려할 수 있는데 그런 여유를 가진 서민이나 실수요자들은 없다"며 "결국에는 미분양으로 이어지고 현금부자들의 잔치가 될 것"이라고 꼬집었다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것"이라며 "정비사업 위축이 주택 공급량 장기 감소로 이어진다면 지역 내 희소성이 부각될 준공 5년차 안팎의 새 아파트들은 가격 강보합이 유지되며 선호현상이 지속될 것"이라고 내다봤다.