분양가상한제 '큰 산' 넘었지만… 부작용 논란 이어져

민간택지에 분양가상한제를 적용하기 위한 주택법 시행령 개정안이 가장 큰 걸림돌이었던 규제개혁위원회(규개위)를 통과하면서 빠르면 이달 말 상한제 적용 지역이 발표될 것으로 보인다. 하지만 여전히 공급 축소에 따른 집값 상승, 전셋값 폭등, 비규제지역 풍선효과 등 부작용이 예상되면서 논란이 지속되고 있다.

15일 국토교통부에 따르면 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 좀 더 쉽게 적용할 수 있도록 손질한 주택법 시행령 개정안이 지난 11일 원안대로 규개위 심의를 통과했다.

규개위는 정부 규제 정책을 심의·조정하는 대통령 소속 합의제 행정기관으로, 기획재정부 장관 등 공무원 당연직 위원과 민간 전문가 위촉직 위원 20∼25명으로 구성된다.

규개위 통과로 법제처 심사, 차관회의, 국무회의 등 나머지 절차를 마무리하면 이달 말쯤 개정안이 시행될 예정이다. 이후 주거정책심의위원회(주정심)에서 최종적으로 어떤 지역에 분양가상한제를 적용할지 결정한 후 '입주자 모집공고' 신청이 이뤄진 단지부터 적용받게 된다.

다만 앞서 지난 1일 정부는 '최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안'을 발표하면서 재건축·재개발·지역주택조합이 일정 조건을 충족할 경우 6개월 안에 입주자 모집공고만 마치면 상한제 적용 대상에서 제외하기로 했다.

하지만 문제는 내년 4월까지 입주자 모집공고 신청이 가능한 단지가 많지 않다는데 있다. 현행 규정은 100% 철거가 이뤄져야 분양을 신청할 수 있는데 관리처분인가를 받은 단지라도 이주하고 철거에만 최소 1년 이상 소요된다. 철거를 이제 막 시작한 단지도 6개월 안에 마무리하는 것이 쉽지 않다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증서 발급, 구청의 분양 승인 등의 절차도 남아 있다.

또 분양가상한제 시행으로 야기되는 주택공급 위축도 문제다. 건설사들은 시장 진입 자체를 꺼리고 정비사업조합 역시 사업 추진을 뒤로 미룰 것으로 예상되기 때문이다. 2007년 민간택지 분양가상한제를 적용했을 때도 주택 공급량이 큰 폭으로 감소한 바 있다.

이로 인해 재건축 단지 가격 상승만 부추길 수 있다는 지적도 나온다. 실제 최근 관리처분인가를 받고 6개월 내 분양이 가능한 단지는 가격이 폭등하고 있다.

전세난 역시 예사롭지 않은 문제다. 민간택지 분양가상한제 시행이 예고되자 높은 시세차익을 기대하는 이들이 전세로 눌러앉아 안정되던 전셋값이 상승세로 돌아섰다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 전세가격은 7월 1주 이후 11주 연속 오르고 있다. 

분양가상한제가 시행되도 무주택 실수요자에게 혜택이 모두 돌아가는 것도 아니다. 서울 아파트 가격은 이미 일반 무주택자가 접근할 수 없을 만큼 고가인데다 중도금 대출이 불가능해 현금 10억원 이상 보유해야 진입할 수 있다. 또 경쟁이 치열하다보니 청약가점이 높은 사람에게 돌아갈 가능성이 높다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 '핀셋' 지정으로 이를 해결한다고 하지만 오히려 역효과가 발생할 수 있다"며 "공급 위축 등 부작용 해소와 시장 안정, 이 두 마리 토끼를 한 번에 잡겠다는 발상 자체가 현실성 없는 일"이라고 지적했다.