잔존기간 1개월이상이면 계약갱신청구 가능 허위사실로 갱신거부시 임대료 3개월치 보상

  • #.2017년 2월부터 서울 중랑구 면목동 한 신축빌라를 전세 3억원에 만 3년째 거주중인 자영업자 A씨. 이미 작년 2월 한차례 계약갱신을 한 A씨는 임대차법 국회통과 소식을 듣고 의문이 생겼다. 코로나19로 가게매출이 가뜩이나 반토막 났는데 보증금 5%내로 2년 더 거주할 수 있다면 이보다 좋은 기회는 없을 것 같기 때문이다.

    결론부터 말하면 A씨는 보증금 상한 5%인 3억1500만원내에서 전세계약을 한차례 더 갱신할 수 있다. 잔존기간이 1개월이상 남아있다면 갱신요구가 가능하다. 집주인이 이미 A씨에게 갱신거절 의사를 밝혔어도 A씨의 계약갱신 요구를 들어줘야 한다.

    만일 A씨가 집주인과 이미 3억2000만원에 한차례 더 계약갱신을 했어도 개정법률에 따라 5% 임대료 증액상한에 따라 계약갱신을 요구할 수도 있다.

    임대료 상한 5%를 무조건 올릴 필요도 없다. 5%는 임대료 증액 상한일 뿐이다. 집주인과 세입자가 그 범위내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.

    또 계약갱신청구권을 행사했어도 무조건 2년을 채우지 않아도 된다. 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 다만 3개월전에는 집주인에게 이야기해야 한다.

    그럼 계약기간중 집주인이 바뀌었을때는 어떻게 해야 할까. 전주인과 마찬가지로 새주인에게 계약갱신 요구가 가능하다.

    하지만 계약만료가 1개월이상 남았어도 임차인이 계속거주 의사 표시를 안한 상태에서 집주인이 이미 제3자와 새로운 임대차계약을 맺었다면 기존 임차인은 집주인 계약갱신을 요구할 수 없다.

    그러나 집주인이 허위사실로 갱신을 거부한다면 A씨는 3개월분에 해당하는 임대료를 손해배상 받을 수 있다.

    집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 크게 9가지다. △세입자가 월세를 2차례 연체했을때 △세입자가 허위신분으로 계약했을때 또는 불법영업장을 목적으로 임차했을때 △서로 합의하에 집주인이 세입자에게 이사비 등 보상을 했을때 △세입자가 집주인 동의 없이 주택전부 또는 일부는 전대했을때 △세입자가 임차한 주택을 고의나 과실로 파손했을때 △임차한 주택이 멸실돼 주거기능을 상실했을때 △재건축, 안전사고우려, 철거 등에 따를때 △집주인이나 직계존속이 실거주할때 △집주인 동의없이 세입자가 원상회복이 불가할 정도로 인테리어 공사를 했을때 등이다.