[8.4주택공급대책]고밀재건축 7만호 실효성은?…"용적률 높여도 안한다"

정부가 서울 도심 고밀도개발을 통해 7만 가구에 달하는 주택 공급대책을 마련했지만 실효성이 크지 않을 것으로 보인다. 공공 재건축·재개발 참여를 강제할 수 있는 수단이 없는데다 용적률 완화 대신 임대주택 공급 등 유인효과가 크지 않아서다.

정부는 4일 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안' 일환으로 공공참여형 고밀 재건축 방식을 통해 5년간 총 5만 가구의 주택공급 방안을 확정했다. 기존 정비해제 구역에 대해서도 공공재개발을 적용해 추가로 2만 가구를 공급하기로 했다.

하지만 이는 어디까지나 계획일뿐 실현 가능한 숫자가 아니다. 실제 이날 홍남기 경제부총리는 '공공 재건축 참여를 강제할 수단이 있느냐'는 질문에 "조합원 동의를 얻어 공공 재건축에 동참하는 단지만 (용적률 상향 등 고밀도 재건축을 받을 수 있는 단지에) 해당한다"면서 "여기에 동의하지 않는다면 기존 제도가 적용된다. (사업 참여를) 강제할 수 있는 사항은 아니다"라고 강조했다.

그러면서 5만 가구를 책정한 것은 전체 재건축 물량의 20%가량이 참여한 것으로 가정했다고 밝혔다. 서울 내 정비 구역으로 지정됐으나 아직 사업시행 인가를 받지 않은 사업장 93곳, 약 26만가구를 산정해 계산한 것이다.

하지만 시장에선 용적률 완화 등 인센티브를 주는 대신 임대주택 공급 등에 나선다는 조건에 움직일 재건축 조합이 많지 않을 것으로 내다보고 있다. 

주거지역 고급화와 임대주택 공급이 상충하기 때문이다. 실제 경기도 과천에선 도심 12개 재건축 단지가 모두 용적률 인센티브를 포기하고 임대주택을 짓지 않았다. 앞서 2018년에도 서울시에서 준주거·상업지역 용적률을 완화하고 공공 임대를 넣는 방안을 발표한 적이 있었지만 성과가 저조했다. 

이 같은 문제를 지적하자 김흥진 국토부 주택토지실장은 "사업성이 좋거나 조합 단독으로 공공 참여 없이 사업을 추진할 수 있는 단지는 유인이 상대적으로 낮을 수 있다"며 "그러나 사업성이 떨어지거나 주민 간 의견 합치가 잘 이뤄지지 않은 곳 등은 용적률을 상향하는 등 조합 부담을 줄이면 사업에 참여할 유인이 있다고 판단했다"고 해명했다.

재건축초과이익 환수제도 부담이다. 조합원 1인당 평균 3000만원 넘게 이익을 볼 경우, 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 내는 이 제도에 따라, 일반분양이 늘어날수록 '수익'으로 잡혀 조합원이 내야 할 금액이 커진다. 

정비업계 한 관계자는 "재건축 초과이익 환수가 유지되는 한 분양가 상승분은 곧 추징금으로 이어지기 때문에 용적률을 높이는 게 좋은 일만은 아니다"면서 "분양가상한제로 인해 분양가가 통제되는 상황에서 공공 재건축에 나서는 조합은 많지 않을 것"이라고 설명했다.