[2021 뉴노멀]전셋값 올해도 심상치 않다…공공위주 공급대책 시장불안만 키울듯

올해 사상 최악의 전세난이 계속될 전망이다. 전세 수요는 꾸준한데 서울과 수도권 등 입주물량이 급격히 줄어들어 가격 상승폭이 확대될 가능성이 크다.

전세난 해결을 위해 정부가 공공전세 공급계획을 밝혔지만 시장 반응은 냉랭하다. 근본적인 해결책 없이 공급숫자 확대에만 급급하다며 실망하는 분위기다.

대부분의 민간 연구기관들은 올해 전세가격이 계속 상승곡선을 그릴 것으로 예측했다. 

주택산업연구원은 경제 변수, 수급지수를 고려해 올해 전세가격을 예측한 결과 서울과 수도권은 각각 3.6%, 3.3% 상승할 것으로 내다봤다. 전국 전셋값도 3.1% 오를 것으로 전망했다. 

주산연은 전세가격 변동은 매매와 달리 금리변화가 상대적으로 큰 영향을 미치는 것으로 분석했다. 김덕례 주택정책연구실장은 "금리가 임대인의 기회비용, 전월세 전환율에 영향을 미치는 임대시장의 특성을 반영하고 있기 때문"이라고 설명했다.

임대차시장에서 전세의 경우 매매와 달리 최대 80%까지 대출을 받을 수 있기 때문이다. 임차인 입장에서는 금리 인하 효과로 이자 부담이 낮아지고 무주택자 청약 기회도 열려있는 셈이다. 저금리 시대에 임대 수요는 계속 늘어날 수밖에 없다.

문제는 전세 수요를 받아줄 수 있는 물량이 턱없이 부족한 상황이다. 정부가 집값 안정화를 목표로 다주택자를 겨냥한 각종 대책을 쏟아내면서 민간 임대물량이 급감했다. 집주인 실거주 규제를 강화하고 종부세·양도세를 부과하면서 매물이 감소했다.

올해 입주물량도 감소한다. 부동산114에 따르면 올해 서울 입주 예정물량은 2만5931가구로 지난해(5만386가구)보다 48.5%로 줄어든다. 통상 새 아파트 입주 물량이 전세 수요를 책임지는 든든한 버팀몫을 해왔지만, 비과세 혜택 등 실거주 요건을 고려하는 집주인들이 늘면서 공급 규모는 더욱 쪼그라들 전망이다.

주산연은 "올해 전세가격은 실수요자 증가에 못미치는 전세물량 공급과 임대차 3법으로 시장혼란이 가중돼 매매가격보다 높은 상승세를 나타낼 것"이라며 "누적된 공급부족 개선 가능성이 낮은 가운데 정부 규제강화 기조가 지속되는 상황에서 매매가격과 전월세 가격 모두 상승기조를 이어갈 것으로 보인다"고 강조했다. 

건설산업연구원도 올해 전셋값 상승률은 지난해(4.4%)보다 확대된 5.0%에 달할 것으로 내다봤다. 신혼부부나 학군, 교통, 거주환경 등으로 전세 수요가 계속 존재하지만 새 임대차보호법 시행 이후 임대 공급 물량이 줄면서 가격 상승에 불을 당길 수 있기 때문이다. 게다가 3기 신도시 사전 청약을 기다리는 수요도 많아 수급 불균형은 지속될 전망이다.

이같은 상황에서 정부는 공공전세형 주택 등 도심내 주택공급 확대 방안 발표를 앞두고 있다. 다세대주택을 매입해 리모델링한뒤 3~4인 가구에 공급하는 방식이 유력하다. 시세대비 저렴한 가격에 입주기간을 보장하는 양질의 공공임대주택을 풍부하게 제공하는 것이 골자다.

하지만 전문가들은 실효성에 의문을 던진다. 이미 공급된 수도권 전세형 공공임대주택 절반이상이 소형 면적(약 36㎡)에 집중돼있고 3~4인 가구 수요가 많은 전용 60㎡~85㎡미만 물량은 극소량인 것으로 집계됐다. 게다가 주택공급을 위한 사업 진행 과정에 소요되는 기간을 감안하면 단기간내 전세난을 진정시키기는 것은 쉽지 않다.

전문가들은 정부가 숫자 맞추기에 급급한 공급대책보다 민간 재건축·재개발 규제 완화나 전세난 부작용을 촉발한 임대차 2법 보완 등 근본적 원인에 초점을 맞춰야 한다고 강조한다.

업계의 한 전문가는 "정부는 민간 정비사업은 무조건 집값을 상승시킬 것이라는 공식을 세우고 반대하고 있다"며 "특정지역을 선정해 시범사업을 진행하고 집값·전세가격 변동폭을 지켜보는 등 민간과 공공물량을 동시에 늘려 안정화를 꾀하는 방법도 있다"고 조언했다.