변창흠식 주택공급 '21세기형 닭장?'…물량 맞추기 급급 실효성엔 의문

정부가 서울집값을 잡기위해 신규물량 확대 방안을 예고했다. 지난 15일 공공재개발 후보지 8곳을 선정한데 이어 설 명절이전 도심내 주택공급 방안을 추가로 내놓키로 했다. 이번에 선정된 후보지 8곳은 모두 서울도심에 위치해 얼핏 보면 집값을 잡는데 '키맨' 역할을 할 것으로 보인다. 하지만 고밀개발을 통한 주택 증가로 '닭장아파트'를 우려하는 목소리가 나온다. 실제 정부는 이번주중 '용적률 700% 허용' 방안을 담은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령 개정안을 공포할 방침이다.

변창흠 국토교통부 장관은 그동안 도심지 주택공급 중요성을 강조하면서도 개발이익은 철저히 환수해야 한다고 수차례 강조해 왔다. '변창흠식 공급방안'으로는 △공공성 확보를 전제로 한 역세권 고밀개발과 △공공재개발·재건축 △소규모 정비사업 활성화 등이 예상된다.

역세권 고밀개발은 지하철역 인근에 짓는 주택에 용적률 인센티브를 주는 대신 늘어난 물량만큼을 분양·임대하는 방안이다. 구체적으론 역세권 범위를 현행 150m에서 500m로 넓히고 주거단위계획이 수립된 준주거지역 용적률(대지면적 대비 연면적비율)을 최대 400%에서 700%까지 완화해 고밀개발이 가능하도록 하는 방식이다.

역세권 고밀화는 이미 서울 역세권 청년주택사업에 활용돼 엇갈린 평가를 받고 있다. 서울 용산구 삼각지 인근에 공급된 '용산 역세권 청년주택'은 지하철 4·6호선이 지나는 삼각지역 8번출구 1분거리에 위치한 초역세권이지만 용적률 962%를 적용받아 '21세기형 닭장'이란 비판이 제기된다.

이번에 선정된 공공재개발 후보지 8곳도 이와 비슷할 것이란 우려가 나온다. 일례로 4만5229㎡ 규모인 동작구 흑석2구역의 경우 2종 주거지역~준주거지역으로 현행 400%인 용적률을 450%까지 상향해 기존 270가구에서 1310가구까지 늘릴 예정이다. 또한 신문로 2-12구역은 용적률을 900%까지 허용해 242가구 규모로 지을 예정이지만 고밀로 늘어난 아파트의 20~50%를 임대아파트로 채울 경우 입주민들의 주거만족도가 낮아질 우려가 커진다.   

이외 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)를 활용한 주택공급도 예상되지만 이 역시 실효성 논란도 우려되는 부분이다. 

가장 심도 높게 거론되는 방법이 '공공자가주택'이다. 공공자가주택은 예전 토지임대부 분양정책과 환매조건부 정책이 혼합된 것으로 주택가격의 30~50%만 지불하고 입주하되 매도시는 공공기관에 되팔아야 하는 주택을 말한다.  

하지만 토지소유가 공공이어서 향후 시세차익을 거두기 힘들다는 점에서 매력이 떨어져 호응이 있을지는 미지수다. 실제 참여정부때 일반공공분양보다 2000만원 싼 가격에 경기도 군포시 부곡동 휴먼시아 5단지에 환매조건부 주택과 토지임대부 주택이 공급됐으나 미분양돼 이번 공공자가주택에 대한 기대감도 떨어지고 있다.      

소규모 정비사업 활성화방안으로는 준공업지역의 개발이 거론된다. 준공업지역은 주거와 산업시설이 섞인 방식으로 추진될 전망이다. 국토부와 서울시는 서울시내 공장비율이 50%이상인 3000㎡이상 준공업지역 용지를 대상으로 내달 25일까지 '민·관합동 준공업지역 순환정비사업' 공모를 진행한다. 준공업지역내 노후화된 공장부지를 LH와 SH가 참여해 산업·주거복합공간으로 변화를 시킨다는 전략이다.

하지만 준공업지역 각 부지에는 소유자, 임차인 등 이해관계가 복잡해 실제 공급이 이뤄지려면 상당기간이 소요될 수 있다는 점이 가장 큰 걸림돌이다. 게다가 공장이 정상적으로 운영되는 곳까지 정리할 경우 산업기반을 붕괴시킬 수 있다는 점도 우려스런 대목이다. 

최신영 리얼투데이 본부장은 "공공재개발이든 뭐든 어쨌든 조합원들 의사가 가장 중요한데 제공되는 인센티브가 크게 매력적이지 않다"면서 "고밀개발로 인한 주거환경 저하와 임대주택 확대에 대한 거부감, 토지지분감소 등 준공후 주택가치가 낮아질 가능성이 높은 만큼 최근 거론되고 있는 공급 확대 방안에 대해 의문이 제기되는 것도 사실"이라고 말했다.