'임대차2법' 개정 초읽기 … 전문가 7人, 폐지·보완 '갑론을박'

임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 개편이 초읽기에 돌입한 가운데 대다수 전문가들은 부작용이 분명한 만큼 개선에는 공감대를 표했지만 폐지와 부분 개편을 놓고선 이견을 드러냈다. 세입자를 보호하겠단 취지와 달리 이중가격, 매물감소 등 부작용이 컸기 때문에 폐지가 필요하단 입장과 이미 시행해 온 법이라 또 바뀔 경우 부작용이 불가피하단 의견으로 나눴다.

17일 업계에 따르면 지난 2020년 7월31일 시행된 임대차2법은 임대차시장에 큰 변화를 가져왔다. 한 번의 계약으로 4년이 묶이고 전세가격 인상률은 5%이내로 제한된단 불안감에 4년 치 인상분을 한꺼번에 받으려는 집주인들로 인해 전세매물이 감소하고 전셋값은 폭등했다.

실제로 국토연구원이 발표한 '주택임대차 제도개선 방안연구'를 보면 임차인을 보호하겠단 취지로 도입된 임대차2법 시행후 전국 아파트 전세값은 더 상승했다. 임대차2법 전·후 주간평균 전세가격 상승률은 서울과 수도권은 각각 1.7배와 1.8배였으며 지방은 3.5배로 급등했다. 

수도권 아파트 중위 전셋값도 지난달 기준 3억5500만원으로 작년 5월 이후 오름세를 보였다. 중위가격은 아파트값을 순서대로 나열했을 때 중간가격을 의미한다. 저가아파트와 고가아파트 변동폭에 따라 크게 달라질 수 있는 평균가격보다 시세를 판단에 적합하다는 평가를 받는다. 

이처럼 임대차2법 시행후 부작용이 발생하면서 개정이 필요하다는 공통된 목소리가 나온다. 다만 전면폐지는 시장에 혼란을 초래할 수 있으므로 법을 소폭 개편하는 것이 좋단 의견과 어떤 방식의 개편안을 적용해도 혼란을 피할 수 없으니 완전폐지해야 한단 의견으로 양분됐다.

심형석 우대빵연구소 소장(미국 IAU교수)은 "계약갱신청구권 도입 목적과는 다르게 임차인들이 피해를 받는 경우가 더 늘었다"며 "처음 만들어졌을 때부터 잘못된 정책"이라고 비판했다.

그러면서 "법을 유지하기 위한 개선안이 더 복잡해 시장에 혼란을 야기할 수 있는 만큼 새로운 계약부터 임대차2법을 적용하지 않고 폐지하는 것이 시장혼란을 줄일 수 있다"고 말했다.

임대차2법 자체가 부작용을 피할 수 없다는 의견도 있다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "임대차 2법 시행이후 전세물량이 4년간 묶이면서 공급부족과 함께 가격급등이 나타났다"며 "제도가 유지되는 한 신규계약을 맺으면서 전세금을 크게 올리는 현상이 나타날 수 있는 만큼 폐지하는 것이 맞다고 본다"고 말했다. 

 

이창무 한양대 도시공학과 교수 또한 "임대차2법을 시행했을 당시 취지와 달리 도입이후 오히려 시장의 자율성이 훼손되면서 혼란스러운 가격구조가 형성되고 있다"며 "장기적으로는 민간임대주택 공급위축까지도 나타날 수 있는 만큼 폐지하는 게 바람직하다"고 제언했다.

반면 또 다른 전문가들은 시장혼란이 우려되는 만큼 전셋값 상승폭 제한(현행 5%) 완화와 임대차 계약기간 수정 등이 제도 수정보완이 필요하다고 주장했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "임대차2법의 기본골격은 유지하는 게 맞는다"면서도 "2022년 당시 법이 너무 급하게 만들어지면서 임대인과 임차인의 불필요한 갈등을 초래한 측면도 분명히 있기 때문에 부작용을 해소하는 방향으로 손 볼 필요는 있다"고 지적했다.

 

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "학령기 자녀가 있는 가정을 생각해보면 중·고등학교가 3년 단위로 진학하는 만큼 임대기간을 3년으로 설정하고 계약갱신은 불가능한 방식도 있다"며 "계약갱신권을 사용하는 방안을 생각했을 경우엔 임대료 상한선을 기존 5%에서 보다 높은 7~10% 정도로 인상하는 방안 등 더 유연한 개정방안을 생각할 필요가 있다"고 말했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수 또한 "임대료가 4년 치 묶이니까 임대업자들이 주택공급을 안 해 전세물량이 계속 줄고 가격은 더 올라간다"며 "중·고등학교 학제에 맞춰 계약갱신청구권 기간을 '2+1년'로 바꾸거나 전월세 인상폭을 일정 금액까지만 묶고 나머지는 시장 자율에 맡기는 방식도 검토할 수 있다"고 말했다.

이어 "폐지든 유지든 다양한 목소리를 듣고 사회적 합의를 통해 결과를 이끌어 내야 한다"며 "이사철을 앞두고 시장혼란을 최소화하는 방향으로 개정하는 것이 바람직하다"고 덧붙였다.

임대차법의 대표 부작용으로 꼽히는 임대료 상승 등도 임대차법 만을 원인으로 보기 힘들다는 지적도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "임대차법이 시행되고 전세값이 오르긴 했지만 가격은 종합적인 요인에 따라 움직인다"며 "매매시장에서 밀려난 수요가 전세시장으로 유입된 영향도 있고 입주물량 감소 등에 따른 영향도 있는 만큼 부작용으로 단정하기도 애매하다"고 말했다.