정부 "부동산 거품 빠진다" 거듭 경고…대선 앞두고 집값잡기 '안간힘'

정부가 좀처럼 식지 않는 부동산 과열 양상을 막기 위해 틈이 날때마다 시장에 경고 메시지를 내밀고 있다. 앞으로 있을 금리인상 등의 여파로 고평가된 부동산 거품이 빠질 수 있다며 '영끌'(영혼까지 끌어모음), '빚투'(대출로 투자) 등을 통한 추격 매수에 신중을 기해달라는 읍소지만 일각에선 추가대책을 내놓기 어려운 상황에서의 고육지책이란 견해도 나온다.

정부는 임대차3법 시행과 관련해선 계약갱신율이 20%포인트(p)이상 올랐다며 시장에 안착하고 있다고 자평했다. 하지만 일부 전문가는 전세기간이 연장되는 효과를 제외하면 임차인 부담에는 큰 차이가 없다고 지적한다.

정부는 21일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관 주재로 제26차 부동산시장점검 관계장관회의를 열었다. 정부는 부동산시장이 금리인상 등의 변수로 고평가된 가격 거품이 빠질 수 있다며 거듭 시장에 경고메시지를 보냈다. 홍 부총리는 "최근 서울·수도권 주택매매시장은 재건축과 교통여건 등 개발재료가 상승을 견인하면서 기대심리가 주택시장 전반에 영향을 미치는 양상"이라고 진단했다. 다만 "주택가격에 한두달 선행하는 수급동향지표는 6월말을 기점으로 2주 연속 초과 수요가 소폭 완화하는 흐름"이라고 부연했다.

한국부동산원이 내놓은 매매수급지수는 서울의 경우 6월 넷째주 105.9에서 이달 둘째주 105.1, 수도권은 113.2에서 109.6으로 내렸다. 여전히 공급자 우위인 상황이지만 흐름이 수요자 우위로 돌아설 가능성을 배제할순 없다는 설명인 셈이다.

홍 부총리는 "금융연구원과 한국은행 등을 중심으로 주택가격 고평가 가능성과 주택가격 조정시 악영향에 대한 우려가 제기된다"며 "앞으로 부동산분야 취약성이 확대될 가능성도 지적되는 상황"이라고 강조했다. 홍 부총리는 "정부는 부동산시장 불확실성 해소를 위해 주택공급 확대에 최우선 역점을 두겠다"면서 "다음달 신규 공공택지 발표, 9월 2·4대책 사업예정지구 지정 등을 차질없이 진행하겠다"고 부연했다.

정부는 2·4대책 발표 이후 수그러들던 부동산 시장이 다시 과열된다고 보고 구두로 시장에 계속 경고 메시지를 보내는 중이다. 홍 부총리는 지난달 3일 부동산시장 점검회의에서 △물가상승률을 배제한 서울 아파트 실질가격이 2008년 세계금융위기 이전의 고점에 근접했다는 점과 △최근 미국에서 부동산 과열을 우려해 연방준비제도(Fed·연준)의 조기 테이퍼링(자산매입 축소) 가능성이 제기되는 상황 △우리도 7월부터 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 확대 등 가계부채 유동성 관리가 강화되는 점 등을 들어 부동산 과열에 대해 우려를 나타냈다. 정부 고위관계자가 구체적인 시장 변동상황을 일일이 나열하며 부동산 시장에 간접적으로 경고메시지를 보낸 것은 이례적으로 시장에선 사실상 정부가 시장에 구두로 개입한 것이라는 분석이 나왔다.

홍 부총리는 지난달 23일에도 국회에서 "일부 전문가는 2023년도 큰 폭의 부동산 시장 하락이 있을 것으로 본다"며 전문가 견해를 빌어 경고 메시지를 재차 발신했다. 또 일주일 후에는 "주택시장 참여자는 과도한 기대심리와 막연한 불안감, 지나치게 높은 가격으로의 추격 매수보다 정확한 정보와 합리적인 판단하에 시장 참여와 의사결정을 해달라"고 호소했다.

국토교통부도 구도개입에 동참했다. 노형욱 국토부 장관은 지난 5일 기자간담회에서 "최근 집값이 많이 올라 걱정인데 앞으로 2~3년이 지나 반대의 경우가 생기면 기본적으로 (추격매수에 나선 국민이) 자기의 투자에 책임을 져야 한다"면서 "전 세계적인 현상인 자산 거품이 머잖아 정상화될 수 있다. 영끌해서 무리하게 주택을 산 경우 나중에 자산가치 재평가로 어려움을 겪을 수 있다. 가계부채 지표도 과거 금융위기 때처럼 위험한 수준이다. 무리한 투자(추격 매수)는 신중히 생각해줬으면 좋겠다"고 구도 경고했다.

일각에선 정부가 내년 대선을 앞두고 부동산시장 안정화에 사활을 거는 가운데 고육지책으로 구두개입에 나선다는 분석도 제기된다. 학습효과를 고려할 때 더는 내놓을 부동산대책이 마땅찮은 상황에서 추격매수는 위험하다는 경고음을 지속해서 낼 수밖에 없다는 것이다.

정부는 이달 말 시행 1주년을 맞는 계약갱신요구권 등 임대차 3법 시행효과에 대해서도 점검했다. 계약갱신요구권과 전월세상한제는 지난해 7월, 임대차신고제는 지난달부터 각각 시행 중이다.

정부는 서울 100대 아파트(25개 구별로 4개씩 대표 대단지 아파트 선정) 자료와 확정일자·전입신고 등 임대차 신고제 자료를 통해 분석한 결과 계약갱신율이 증가했다고 밝혔다. 임차인의 거주 안정성이 확인됐다는 태도다.

갱신율은 임대차 3법 시행 전 1년간(2019년 9월~2020년 8월) 평균 57.2%에서 올해 5월 현재 77.7%로 20.5%p 올랐다. 지역별로는 강동(85.4%), 서대문(82.6%), 서초(80.0%), 은평(78.9%), 중랑구(78.9%), 송파(78.5%) 등에서 높게 나타났다. 임차인 평균 거주기간은 임대차 3법 시행 전 3.5년에서 시행 후 5년으로 늘었다.

최근인 지난달 한달간 신고제 자료를 보면 갱신계약 1만3000건 중 63.4%인 8000건에서 계약갱신요구권을 사용했다. 서울 67.6%, 인천 64.6%, 경기 64.1%, 세종 65.8%, 울산 63.6% 등 주로 전셋값 상승세가 컸던 수도권·광역시 등에서 사용비율이 높은 것으로 조사됐다.

임대료 인상을 5% 이하로 제한한 전월세상한제로 갱신계약에서 임대료가 5% 이하로 인상된 계약은 갱신계약의 76.5%(1만건)로 집계됐다.

임대차신고제로 시장 투명성도 높아졌다는 게 정부측 설명이다. 지난달 임대차계약 거래건에 대한 정보량은 임대차신고(6만8000건)와 확정일자(13만2000건) 신고자료를 합쳐 전달보다 15.5%, 1년 전보다 6.9% 각각 증가했다. 임대차신고 때 계약서만 제출해도 확정일자 효력을 부여해 임차인 보증금 보호가 강화됐고, 간편한 온라인 신고로 거래파악 기간이 줄어 시장동향을 발 빠르게 확인할 수 있게 됐다고 부연했다. 앞으로 신고정보가 쌓이면 정확한 주변 시세를 파악하는 데도 도움이 될 거라는 설명이다. 국토부 관계자는 "임대차 3법 도입 초기 일부 혼선이 있었으나 이제는 임차인 거주기간 연장, 낮은 임대료 인상률 등 제도 도입의 목적이 확인됐다"고 평가했다.

홍 부총리는 "일각에서 임대차 3법으로 전세매물이 급감하고 전세의 월세 전환이 가속화될 수 있다는 우려도 제기된다"며 "서울의 경우 올 1~5월 전세거래량이 17만1000건으로 5년 평균인 14만8000건을 웃돈다는 통계도 있어 조금 더 시장 상황을 지켜볼 필요가 있다"고 했다. 다만 홍 부총리는 "신규 계약의 경우 최근 강남4구의 일시적 이주수요 등으로 촉발된 일부 가격불안도 있었고, 판례 등을 통해 임대차 계약을 둘러싼 구체적인 권리가 형성돼가는 과정에서 계약과정의 일부 불확실성이 있었던 것도 사실"이라며 "정부는 전세시장 동향을 살피면서 지난해 11월 발표한 전세대책을 차질없이 추진해 나가겠다"고 덧붙였다.

일부 전문가는 정부의 자평에 의문을 제기한다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부는 (임대차 3법이) 성공했다지만, 임차인 처지에서 따져볼 필요가 있다"면서 "신규계약자는 오른 가격에 계약을 맺고 2년 뒤 갱신을 요구할 테고 (제도 도입 이후) 청구권을 써서 일단 눌러앉은 임차인은 내년이나 후년에 계약기간이 끝나면 오른 가격에 맞춰 신규계약을 맺어야 하는 처지다. 전세기간이 늘어났다는 것 외에 사실상 큰 의미가 없다"고 비판했다. 인상 시기만 다소 늦춰질 뿐 실제로는 조삼모사 같은 제도라는 것이다.

정부는 부동산시장 교란행위를 조사한 결과 소위 '실거래가 띄우기' 사례가 처음으로 적발됐다고 발표했다. 지난 2월 말부터 고가 거래 후 취소하는 방식을 통해 실거래가 띄우기를 조사한 결과 공인중개사가 가족 간 거래를 통해 시세를 높이고 제3자에게 중개한 사례, 분양대행사 직원이 회사 소유 부동산을 허위 내부거래로 시세를 높이고 고가로 매도한 사례 등을 적발했다.

홍 부총리는 "점검 결과에 대한 후속대책을 강구해 추후 국토부가 따로 설명할 계획"이라며 "정부는 범죄 수사, 탈세 분석, 과태료 처분 등 후속 조치를 신속 이행할 것"이라고 역설했다. 이어 "정부는 부동산 시장 4대 교란행위에 대해서는 유형별로 연중 상시·강력단속해 나갈 방침"이라고 덧붙였다.