[尹정부 주거대책]5년간 270만호 주택 공급…서울은 50만호

갑작스런 집중호우로 한차례 연기됐던 윤석열정부 첫 부동산대책이 마침내 16일 베일을 벗었다. 당초 정부는 지난 9일 핵심 주택정책인 '250만호+α(알파)' 공급대책 방안을 발표할 예정이었다. 우여곡절 끝에 오늘 공개된 주택공급대책은 한마디로 '기다릴 만 했다'로 요약된다. 

일단 향후 5년간 공급할 계획이었던 '250만호+α'는 △신규정비구역 지정확대 △재건축부담금 현실화 △안전진단 제도개선 △민간도심복합사업 △공공택지 신규지정 등을 통해 '270만호'로 확정됐다. 이는 인허가기준 연평균 54만호 수준이다. 

특히 가장 수요가 많은 서울은 지난 5년간('18~'22) 공급된 주택인 32만호 보다 50%이상 증가한 50만호를 공급한다. 

수도권 전체로는 도심·역세권·3기신도시 등에서 총 158만호가 제공되며 광역·자치시 등 지방대도시는 정비사업·노후도심환경개선 등을 통해 총 52만호가 보급된다. 이는 지난정부 대비 수도권은 29만호, 지방대도시는 4만호 가량 증가한 물량이다.  

사업유형별로 보면 도심내 재개발·재건축, 도심복합사업 등은 지난 5년 41만호 대비 약 11만호 늘어난 52만호가 공급되며 3기신도시 등 공공택지에서는 지난 5년 64만호 대비 약 24만호 많은 88만호가 급부된다. 

이를 위해 정부는 △층간소음 저감·개선대책(8월) △재건축부담금 감면대책(9월) △청년주거지원 종합대책(9월) 등 세부내용을 담은 후속대책을 발표하는 한편 △추가 신규택지 발표(10월) △청년원가주택 등 사전청약(12월) △민간분양 신모델 택지공모(12월) △민간도심복합사업 공모('23. 상) 등을 통해 개별사업을 제고해 나갈 계획이다. 

국토교통부 관계자는 "이와 관련한 행정조치 및 입법사항 등은 연내 모두 완료하고 법률 개정사항은 국회협의 등에 신속히 착수해 금년 개정 및 내년 상반기 시행을 목표로 추진할 방침"이라고 말했다. 

세부적 추진방향을 보면 정부는 도심속 신축주택 공급이 원활히 진행될 수 있도록 재개발·재건축 등 민간정비사업을 정상화하고 도심개발모델을 신규 도입키로 했다.

정부는 향후 5년('23~'27) 동안 신규정비구역을 전국에 22만호이상 지정할 계획이다. 이는 직전 5년('18~'22) 12.8만호보다 70%이상 많은 수준이다. 

서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만호를 경기·인천에서는 역세권·노후주거지 등에 4만호를 지정하고 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만호를 선정한다. 

이를 위해 10월부터 수도권·광역시 등을 대상으로 추가정비사업 수요조사에 착수, LH 등을 통해 사업컨설팅 등을 지원할 예정이다. 

재건축부담금도 감면키로 했다. 정부는 적정선을 넘어선 과도한 부담금은 도심주택 공급을 위축시킨다고 판단, 지나친 이익은 환수하되 사업자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정수준으로 완화할 예정이다. 

이를 위해 주택공급대책 발표후 '재건축이익환수법' 개정안을 발의, 9월내 세부감면(안)을 발표할 계획이다. 

2018년 3월 강화된 안전진단 규제도 대폭 개선된다. 정부는 안전진단 규제로 신규재건축이 과도하게 어려워져 도심공급 기반이 약화되고 있다고 판단해 '구조안전성 비중'을 합리적 수준으로 조정(예: 30~40% 수준)한다. 

지자체가 시장상황 등에 따라 평가항목 배점을 탄력적으로 조정할 수 있도록 하고 의무적으로 받아왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청시에만 시행토록 했다. 

정비사업의 전문성과 투명성 강화를 위해 전문 개발기관인 신탁사와의 사업시행을 촉진키로 했다. 

정부는 주민희망시 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정요건을 완화하고 주민-신탁사간 공정계약체결 및 토지주 권익보호를 위한 표준계약서를 도입키로 했다. 

또한 신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합처리될 수 있도록 해 사업기간이 3년이상 단축될 수 있도록 했다. 

민간도심복합사업이 신규 도입된다. 정부는 역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합될 수 있도록 '민간도심복합사업'을 신규도입해 내년 상반기중 공모에 착수할 계획이다. 

민간도심복합사업은 신탁사·리츠 등 민간전문기관이 토지주와 협력해 도심·부도심·노후역세권 등에 복합개발을 신속히 추진하는 사업모델이다. 

정부는 해당 모델을 통해 낙후·저이용된 지역은 첨단산업중심의 '성장거점형'으로 노후역세권·준공업지 등은 '주거중심형'으로 개발을 유도할 방침이다. 

이를 위해 공공사업 수준의 용적률과 세제혜택, 공원 및 녹지기준 완화 등 인센티브를 적용하고 필요시 규제특례(가칭 도시혁신계획구역 지정 등)를 부여할 예정이다. 

다만 개발이익의 적정수준 관리를 위해 공급주택 일부는 공공임대 또는 공공분양으로 기부채납하고 필요시 이익상한제를 도입할 계획이다. 

또한 기존 공공 도심복합사업(공공재개발·공공재건축 포함) 후보지 경우 기존방식을 유지하고 예정지구지정 등 후속조치를 신속히 추진할 방안이다.  

공공택지 신규지정을 통해 내년('23)까지 15만호 내외 신규택지 후보지를 발굴한다. 수도권·지방의 주거수요가 높은 곳을 지정하되 산업단지·도심·철도인접지 등을 중심으로 적정규모를 발굴할 예정이다. 

철도역 인근부지 경우 개발밀도를 높이고 주변부 연결성을 강화한 '컴팩트-시티 콘셉트'을 적용, 기존 3기신도시중 GTX 정차지구인 고양창릉·남양주왕숙에 시범적용할 계획이다. 

신도시 정주환경도 개선한다. 3기신도시 등은 GTX-A노선을 2024년 6월 이전에 조기개통하고 B·C노선은 조기착공하는 한편 도첨산단 중복지정('23.하)·개발밀도확대 등을 통해 경쟁력을 제고할 방안이다. 

2기신도시 등 기존 128개 지구는 8월부터 교통여건 개선을 위한 전수조사를 실시하고 광역버스신설·출퇴근 전세버스 투입·광역교통축 지정 등 맞춤형 개선대책을 9월부터 마련해 나간다. 

1기신도시 경우에는 연구용역을 거쳐 도시재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 2024년중 수립할 예정이다. 

또한 지방권은 광역교통체계가 상대적으로 충분치 않고 중소-대도시간 연결성이 부족한 점을 감안해 메가시티를 중심으로 광역철도 선도사업과 방사형 순환도로망을 구축할 방침이다. 

특히 열악지역 주거환경 정비를 활성화하기 위해 그간 수도권 위주로 추진돼 왔던 공공재개발·공공도심복합사업 등을 지방 사업여건에 맞춰 개선한다. 

아울러 농·어촌 등 주택품질 및 주거환경 개선을 위한 노후주택 개보수 사업도 적극 추진한다. 

재해취약주택 해소를 위한 대책도 연말까지 마련된다. 우선 9월부터 관계부처·지자체와 협력해 해결책 마련을 위한 연구용역과 재해취약주택 및 거주자에 대한 실태조사에 착수해 개보수 및 정상거처 이주 등을 추진한다. 

또한 재해취약주택을 우선 매입해 공공임대로 리모델링하고 지하층은 커뮤니티시설 등 용도변경을 추진할 방안이다. 다만 매입이 어려운 주택은 침수방지시설, 여닫이식 방범창 설치비용을 지원할 계획이다. 

이 밖에 비정상거처 거주자 우선공급을 지난해 6000호에서 연 1만호이상으로 확대하고 도심신축매입 및 전세임대물량 확대 등을 추진한다.

행정절차의 중복·지연이 원활한 공급을 가로막고 있다고 판단해 통합심의가 전면도입 된다. 정부는 각종 심의 및 영향평가를 통합해 심의하는 통합심의를 민간정비 및 도시개발사업에 도입하고 공공정비와 일반주택사업도 의무적으로 적용해 공급기간을 단축할 복안이다. 

또한 100만㎡이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하고 정비사업 변경시 총회 등 동일절차는 일괄처리한다. 

소규모 주택사업에 대한 지원도 강화된다. 현재 단일 공동주택 단지에서만 추진이 가능했던 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용해 개발밀도를 높이고 소규모 정비에 대한 금융·세제지원 및 절차간소화 등이 추진된다. 

아울러 도시형생활주택은 총 세대수를 현행 300가구에서 500가구까지 늘리고 투룸비중을 현행 전체 1/3에서 1/2까지 상향하되 교통혼잡 및 주차난 방지장치를 충분히 마련할 예정이다. 

규제지역 지정 등을 통해 수요를 억제해 왔던 대응방침도 앞으로는 공급속도 제고 및 신규공급 활성화 방식으로 개선된다. 

이를 위해 인허가감소 등으로 장래 공급부족이 우려되거나 노후주택 등 가용지가 많은 지역을 대상으로 도시규제완화 등 인센티브를 적용하는 '주택공급 촉진지역 제도'를 신설할 계획이다. 

다만 시장영향 등에 대한 충분한 검토가 필요한 만큼 연구용역, 지자체 의견수렴 등을 거쳐 구체적 도입방안을 검토해 나갈 예정이다. 

끊어진 주거사다리를 잇기 위해 준비→도약→완성으로 구분된 '맞춤형 주거지원 프로그램'이 마련된다. 

일례로 청년원가 및 역세권첫집은 공공택지·도시정비사업 용적률상향, 기부채납물량 등을 활용해 시세 70%이하로 공급되고 저리의 초장기 모기지가 지원된다. 

다만 분양가가 시세대비 저렴한 점을 감안해 공공환매 등으로 시세차익 일부를 환수할 예정이다. 쉽게 5년 거주후 공공에 환매할 시 수분양자는 매각 시세차익의 70%를 확보하는 식이다. 

3기신도시 선호지와 도심 국공유지·역세권 등 우수입지를 중심으로 총 50만호 내외 공급계획이 수립중이다. 세부 공급방안은 9월 '청년 주거지원 종합대책'에서 공개될 예정이며 일환으로 고양창릉·부천대장·남양주왕숙 등에서 연내 3000호 내외를 사전청약할 계획이다. 

정부는 올 하반기중 '민간임대특별법'을 개정해 신개념 민간분양 모델인 '내집마련 리츠(가칭)'를 도입한다. 내집마련 리츠는 우선 임대로 살면서 분양여부 및 시기를 자유롭게 선택할 수 있는 민간분양 모델로 주택도시기금 등이 출자한 민간리츠가 공급주체다. 

수분양자는 분양가 절반(보증금 선납)으로 최대 10년간 임대거주가 가능하며 나머지 절반은 분양전환시(6·8·10년차) 감정가로 납부하게 된다. 

우선 공공지원 민간임대 용지로 공급예정인 기존택지 중 우수입지에 시범사업에 착수하고 세부모델을 확정, 도심입지 등에 확대해 나갈 계획이다. 

층간소음에 강한 주택확대 및 주차편의 제고 방안도 마련된다. 소음완화를 위해 바닥두께 강화시 분양가 가산 등 인센티브를 제공하는 한편 소음저감 매트설치 지원을 추진한다. 

아울러 법정기준 이상 주차편의를 갖춘 주택이 공급되도록 추가비용은 분양가에 가산할 수 있도록 했다. 

무주택서민·취약계층 등을 위해 공공임대주택 및 부담가능한 공공분양주택 공급을 늘리고 주거급여 지원도 단계적으로 확대된다. 

원희룡 국토부 장관은 "이제는 공급정책을 과거 물량위주에서 주택의 품질·정주환경·안전·주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다"며 "양질의 충분한 주택공급으로 시장안정을 도모하고 국민에게 내집마련 기회와 희망을 돌려줄 수 있도록 모든 역량을 집중해 나가겠다"고 말했다. 

특히 원 장관은 "이번 대책에 많은 법률개정 과제가 포함돼 있는 만큼 국민 주거안정 달성을 위해 국회차원의 적극적 관심과 협조를 요청한다"고 당부했다.