이지스운용 "상업용 부동산, 내년 하반기 이후 투자 적기"

국내 상업용 부동산 시장의 투자 적기는 내년 하반기 이후라는 분석이 나왔다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장의 차환 어려움과 신용경색이 상반기 본격화하면서 조정 이후에 기회를 노려야 한다는 것이다.

27일 이지스자산운용 투자전략실은 이 같은 내용의 '2024년 이지스 시장 전망' 보고서를 발간했다.

보고서에 따르면 올해 3분기까지 국내 상업용 부동산 거래 규모는 10조9000억원 규모로 지난해 동기보다 49.3% 감소한 것으로 집계됐다. 서울 오피스 거래 규모는 5조9000억원 규모로 같은 기간보다 48.6% 줄었다. 물류센터는 3조4000억원으로 43% 감소했다.

캡레이트(자본환원율)는 오피스 4.3%, 물류 5.5%로 지난해 같은 기간보다 각각 0.8%포인트, 0.6%포인트 상승했다. 캡레이트는 자산의 연간 순영업이익(NOI)을 매입금액으로 나눈 수치로, 상승한 경우 통상 자산 가격 하락을 의미한다.

이지스운용에 따르면 올해 글로벌 상업용 부동산 시장은 단기간에 급격한 금리 인상으로 자금조달과 거래 둔화가 나타나며 자산 시장을 흔들었다. 

특히 국내 시장의 경우 코로나 유동성 확장 국면에 자산가치가 급격히 상승한 만큼 일본, 싱가포르 등 타 아시아 권역 대비 가격 및 거래 변동성이 컸다. 상대적으로 레버리지 비율이 높은 투자 방식도 금리 인상으로 인한 변동성을 키운 것으로 분석된다.

다만 프라임급 오피스 와 물류센터 임대 시장은 견조할 것으로 예상된다. 거래 감소와 자산가치 하락에도 타 선진국 대비 높은 수익률을 보일 것으로 전망돼서다.

실제 거래가격 하락세에도 3분기 말 기준 서울지역 오피스의 평균 공실률은 2.2%로 자연 공실률(5%)보다 낮고, 전용면적당 임대료(NOC)도 상승세다. 오피스의 신규 공급 부족에 따른 것이나, 올해 하반기부터 고금리 부담으로 인한 수요 위축도 일부 가시화되는 모습이다.

이지스운용은 국내 상업용 부동산 시장이 과도한 레버리지에 의한 성장에서 레버리지로 인한 리스크 국면으로 내년 본격적인 전환을 전망했다. 

▲고금리 장기화에 따른 자금경색과 조달비용 감소 ▲부동산 PF 위기 등에 따른 신용 리스크 증대 ▲제조·수출 중심의 경제 이탈에 따른 성장 둔화 등이 그 배경이다.

회사 관계자는 "자본조달 어려움과 자본비용 증가로 투자자의 보수적인 시각이 강한 가운데 전체 자산 관점에서 전략적 포트폴리오 관리가 중요한 시점"이라며 "금리 등 외부 변동성에도 안정적 수익률 제공을 위한 투자구 마련이 시급하다"라고 말했다.

이어 "전통 섹터의 장기적 안정성 및 수익성 확보를 위한 전략투자와 산업 주기와 사회 구조 변화에 따른 유망 성장 섹터의 투자 기회를 선점하기 위해 투자의 구조, 상품, 방식 등을 다양화할 계획"이라고 덧붙였다.