'10억로또' 래미안원펜타스, 입주vs임대시 필요현금은?

서울 서초구 반포동 12번지 일원 신반포15차를 재건축한 '래미안원펜타스' 분양일정이 마침내 공개됐다. 

신반포15차 주택재건축정비사업조합(이하 신반포15차 재건축조합)은 지난 19일 래미안원펜타스에 대한 입주자모집공고를 내고 오는 30일부터 해당지역 1순위 청약접수를 진행한다고 발표했다. 

래미안원펜타스는 지하 4층~지상최고 35층·6개동·총 641가구 규모로 조합분과 보류지, 임대를 제외한 292가구중 특별공급분 114가구를 뺀 나머지 178가구가 일반공급된다. 

북쪽으로 한강을 끼고 있지만 직접적 조망이 가능한 가구는 거의 없다. 

반포동 A개업공인중개업소 관계자는 "래미안원펜타스 경우 안전마진이 보장된 로또는 맞지만 2990가구 규모 래미안원베일리와 비빌 정도는 아니"라며 "일부 한강뷰가 가능했던 곳도 반포디에이치클래스트(5002가구)에 의해 조만간 가려질 것"이라고 말했다. 

B개업공인중개소 관계자는 "래미안원펜타스를 원베일리와 비교하는 건 맞지 않다"면서 "한단계 낮은 아크로리버파크와 견줘보면 안전마진은 10억원안팎"이라고 전했다.     

이처럼 '반쪽짜리' 한강라인인 래미안원펜타스에 수요자 관심이 쏟아지는 이유는 간단하다.    

서울 3대 업무지구중 두 곳(강남·여의도)을 쉽게 출퇴근할 수 있고 3년전 분양가로 강남3구에 입성할 수 있다는 이점 때문이다.  

애초 신반포15차 재건축조합은 래미안원펜타스 분양가를 3.3㎡당 7500만원 안팎으로 제시했지만 "택지비 감정평가는 딱 한번만 진행돼야 한다"는 법제처 유권해석에 따라 2021년 받았던 감정평가액을 토대로 가격이 산정됐다.  

확정된 분양가격은 3.3㎡당 6736만9050원으로 전용면적별 공급금액은 △59㎡ 16억6450만~17억4610만원 △84㎡ 21억130만~22억8670만원 △107㎡ 26억5460만~29억7590만원 △137㎡ 34억9450만~37억8870만원 △155㎡ 42억4477만3000원 △191㎡ 51억9990만원이다.

시세차익만 보고 청약에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다. 당첨시 필요한 자금을 살펴보면 먼저 직접 입주했을 땐 적어도 현금 6억원이상은 가지고 있어야 한다. 투기과열지역은 1억원이상 신용대출을 받아 계약금을 납입할 경우 대출회수는 물론 주택관련 대출도 금지되기 때문이다. 

일반분양분이 가장 많은 전용 84㎡ A타입 중층을 예로 들면 8월7일 당첨자발표후 공급가격 22억6510만원중 20%인 계약금 4억5302만원을 19일~21일까지 납입해야 한다. 

여기에 납부일정은 아직 미정이지만 발코니확장 1839만7500원과 유상옵션인 천장형 시스템에어컨(920만~1100만원), 취득세(7500만원이상)까지 더할 경우 비용은 더 늘어날 수 있다. 

 

잔금을 치를 때도 유의해야 한다. 래미안원펜타스는 이미 준공을 마친 후분양단지로 지난 6월 조합원들은 입주를 시작했다. 따라서 입주지정기간인 10월20일까지 잔금 18억1208만원을 납입해야 한다. 

주택담보대출도 쉽지만 않다. 투기과열지구에 위치한 까닭에 주택담보대출비율(LTV)이 50%밖에 되지 않는다. 

총부채원리금상환비율(DSR) 40%도 따져봐야 한다. 당첨자가 연 3.6%에 40년만기로 LTV 50%(11억3255만원)를 채워 주택담보대출을 받으려면 부부합산 연소득이 1억3000만원이상이어야 한다. 

당첨후 임대를 줄 수도 있다. 다만 실거주 유예기간이 끝나는 2027년에는 당첨자가 직접 입주해야 한다. 

네이버 부동산에 올라온 반포동 전세시세를 보면 반포자이 전용 84㎡는 11억~12억5000만원에 임차인을 모집중이며 래미안퍼스티지 같은평형은 14억8000만~17억원에 임대를 내놓은 상황이다.  

C개업공인중개업소 관계자는 "거주의무 3년이 있지만 실거주 유예로 2년남짓 임대를 놓을 수 있다"면서 "다만 잔금납부를 위해 급전세로 내놔야 하고 계약갱신권까지 포기하며 임대할 임차인이 몇이나 될지 고민해 볼 필요가 있다"고 우려했다.