'1만가구 입주폭탄' 성동·동대문구, 전세·매매 동시하락 … 급매 노려볼만

서울 성동·동대문구 전세값이 급격한 하락세를 이어가고 있다. 대단지 아파트 입주장 효과로 전세값이 떨어지면서 매매값도 동반하락 가능성이 점쳐지고 있다. 특히 하반기에도 '이문아이파크자이' 등 총 6200여가구가 추가로 입주를 앞두고 있어 급매를 통한 내집 마련 전략이 주효할 수 있다는 전망이 나온다.

10일 한국부동산원에 따르면 동대문구 전세값은 1월초부터 2월 첫째주까지 0.25% 떨어지며 서울 25개 자치구중 가장 큰 하락폭을 보였다. 성동구가 -0.19%로 하락폭 2위를 기록했다.

이들 지역 임대차시장이 하락장에 돌입한 것은 대단지 아파트 입주장이 본격화된 까닭이다.

동대문구 이문동에선 3069가구 규모 '래미안라그란데', 성동구 성수동1가에선 825가구 규모 '서울숲아이파크리버포레1차'가 지난달 입주를 시작했다.

통상 대단지 입주가 시작되면 전세매물이 다수 쌓이면서 주변지역 전세값 하락으로 이어진다.

실제 부동산플랫폼 아실 통계를 보면 이날 기준 래미안라그란데는 1421건, 서울숲아이파크리버포레1차는 699건 전세매물이 등록돼있다.

이런 가운데 하반기 △7월 성동구 행당동 라체르보푸르지오써밋 1350가구 △11월 성수동1가 서울숲아이파크리버포레2차 580가구 △11월 이문동 이문아이파크자이 4321가구 등 6251가구가 입주를 앞둬 전세값 하락폭이 커졌다는게 주변 공인중개소 관계자들 전언이다.

앞서 분양한 래미안라그란데 등 물량까지 합치면 올해 성동·동대문구에만 총 1만94가구가 공급되는 것이다.

성동구 S공인 관계자는 "서울숲아이파크리버포레1차 59.98㎡ 전세매물 가격이 8억~12억원대에 형성된 상태로 거래시장 분위기에 따라 하락 조정될 여지는 있다"며 "가까운 동대문·광진구까지 입주가 한꺼번에 몰려 당분간 전세가격이 반등할 것 같진 않다"고 설명했다.

입주물량이 더 많은 래미안라그란데 경우 84.97㎡ 전세매물이 5억원까지 떨어졌다.

전세시장 약세가 이어지면서 매매값도 떨어질 가능성이 제기된다.

전세값은 대표적인 집값 선행지표로 꼽힌다. 입주장에서도 먼저 주변 전세값이 내려앉은뒤 매매값도 떨어지는 양상이 나타난다.

2018년말 입주를 시작했던 9510가구 규모 서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 경우 매머드급 단지답게 입주장 파급력도 상당했다.

당시 주변 집값이 많게는 10% 가까이 떨어졌고 인근 경기 성남시와 하남시도 일시적으로 하락장이 지속됐다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 래미안라그란데 전용 55.99㎡ 분양권은 지난달 7일 직전거래보다 1억원 낮은 8억7660만원에 팔렸다.

인근 '대림e-편한세상' 전용 59.95㎡는 지난해 9월 8억6000만에 거래되며 최고가에 근접했지만 지난달 7억7000만원으로 다시 떨어졌다.

성동구 응봉동 '대림강변타운' 84㎡는 지난달 11일 직전거래보다 1억2500만원 빠진 14억6500만원에 매매계약서를 썼다.

2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제와 전세값 하락, 매매시장 침체 등 요인이 겹치면서 입주장을 중심으로 급매가 쏟아질 수 있다는 전망도 나온다.

잔금 마련을 위해 세입자를 구하던 집주인들이 결국 가격을 맞추지 못해 매물을 급히 처분할 가능성이 있어서다.

동대문구 K공인 관계자는 "입주단지에서 급매나 하락거래가 나오면 주변단지에서도 자연스럽게 가격 키맞추기가 나타날 수 있다"며 "매수대기자들도 가격이 지금보다 좀더 떨어지길 기다리는 분위기"라고 설명했다.

입주장 효과가 일시적 현상에 그칠 것이라는 분석도 나왔다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "성동, 동대문 등 동북권에 입주물량이 몰려있긴 하지만 서울 전반적으로는 아파트 매매·전세·월세 매물이 모두 한달전대비 감소한 상황"이라며 "본격적인 이사철을 앞둔 만큼 매매·전세가 강보합을 유지할 가능성이 있다"고 내다봤다.