"대출규제에 전세제도 소멸되나" … 아파트 임대차계약 10건중 4건 '월세'

높아진 전세시장 문턱에 월세로 옮겨가는 수요자들이 늘고 있다.

10일 부동산R114가 2023~2024년 서울 아파트 전월세 실거래데이터를 분석한 결과 지난해 4분기 임대차계약 가운데 전세비중은 56%·3만112건, 월세비중은 44%·2만3657건으로 집계됐다. 월세비중은 직전분기 40.7%대비 3.3%포인트(p) 올랐다.

서울 아파트 월세거래중 갱신계약 비중은 31.6%로 전분기보다 3.1%p 늘었다. 이는 2023년 3분기 이후 계속된 증가세로 최근 2년래 최고 수준이다.

월세가격은 계속 오르고 있지만 전세·매매로 갈아타는 수요자보다 월세를 계속 유지하는 수요자가 늘고 있다는 분석이다. 부동산R114가 발표한 월세지수는 지난해 4분기 144.47로 역대 최고치를 기록하고 있다.

예컨대 2023~2024년 전월세 거래가 가장 많은 송파구 '헬리오시티'를 보면 2023년 1분기 8억1000만원이었던 평균 전세보증금은 2024년 4분기 10억원으로 약 23% 증가했다.

전세보증금 80%를 대출받는다고 가정하면 매월 244만원이던 이자가 300만원까지 늘어나게 된다.

반면 동일 단지·면적 월세(갱신계약)는 보증금은 큰 변동이 없었으나 126만원이던 월세가 178만원까지 올라 40%가량 상승했다. 월세가격이 급증하고 있음에도 갱신계약 비중이 늘어나고 있는 셈이다.

김지연 부동산R114 리서치팀 책임연구원은 "높아진 전세값 문턱을 넘지 못한 수요자들이 신규 전세 및 월세계약을 체결하기보다 계약갱신청구권을 활용해 기존 월세계약을 연장한 영향이 큰 것으로 파악된다"고 말했다.

'전세 월세화'는 당분간 지속될 전망이다. 정부 예고대로 전세대출보증 비율이 현행 100%에서 90%로 낮아질 경우 그만큼 전세대출 한도가 축소되기 때문이다.

여기에 수도권 신축아파트 입주물량 부족에 따른 전세값 상승도 월세화를 부추기는 요인으로 꼽힌다.

김 책임연구원은 "전세가격이 올라 보증금 마련이 어려워지게 되면 수요는 자연스럽게 순수전세보다 반전세나 월세로 전환될 수 밖에 없어 전세 월세화는 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.