미분양 10만가구 현실화되나 … "차기정부 현실적 대책 필요"

정부가 미분양 해소를 위해 여러 방안을 내놓고 있지만 악성 미분양이 11년 만에 최대치를 기록했다. 문제는 분양이 지연되면 자금 회수가 어려워지는 구조 탓에 건설사들이 미분양 리스크를 안고 '울며 겨자 먹기'로 분양에 나선다는 점이다. 여기에 고금리 장기화와 공사비 상승까지 이어지면서 업계에선 지방 건설사들의 부실 위험이 더 커질 수 있다는 우려가 나온다.

22일 국토교통부에 따르면 미분양은 지난 2월 말 기준 전국 7만61가구로 전년 동기 대비 5187가구(8.0%) 증가했다. 준공 후 미분양(악성 미분양)의 경우 상황은 더 심각하다. 같은 기간 준공 후 미분양 물량은 2만3722가구로 전년동기 1만1086가구 대비 1만1855가구(99.9%) 증가했다. 이 수치는 지난 2013년 9월 기록한 2만4667가구 이후 11년 5개월 만에 최대치다.

악성 미분양 대부분은 지방에 집중됐다. 전국 악성 미분양의 80.8%인 1만9179가구는 지방에서 발생했다. 건물을 다 짓고도 팔리지 않은 아파트 10가구 중 8가구는 지방에 있는 셈이다. 

지역별로 살펴보면 대구가 3067가구로 가장 많았다. 이어 △경북 2502가구 △경남 2459가구 △전남 2401가구 △부산 2261가구 △제주 1658가구 △충남 1157가구 등의 순으로 나타났다.

상황이 이렇다 보니 분양을 앞둔 건설사들은 깊어진다. 지방을 중심으로 악성 미분양 물량이 적체되면서 현금창출력이 떨어지고 차입금이 불어나 재무악화가 우려되는 반면 미분양을 우려해 분양을 미루면 공사비 회수에 차질이 생기기 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.

미분양은 건설사 PF부실과 유동성 리스크로 직결된다. 이는 PF사업 구조적 특성을 보면 알 수 있다. 부동산 PF대출은 시행사가 아파트 등을 건축할 때 신용도나 물적담보가 아닌 미래 사업성을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 것을 말한다. 크게 '브릿지론'과 '본PF'로 나뉜다.

대부분 사업초기 토지매입 등에 필요한 자금을 만기 1년내 브릿지론으로 조달하고 인허가가 완료되면 본PF를 통해 브릿지론을 상환한 뒤 시공비용을 확보한다. 분양 완판시절 건설사들은 연대보증이나 책임준공 등 조건을 내걸면서 PF사업에 뛰어들었지만 지난 2022년 시작된 부동산경기 위축으로 악성미분양 사업지가 늘면서 대출상환에 어려움을 겪는 건설사가 속출했다.

중견건설 A사 관계자는 "탄핵정국, 미분양, 공사비 증가 등으로 건설사들이 분양일정을 하반기로 미루고 있지만 계속 미룰 수는 없는 상황이다"며 "수백억원에서 수천억원에 달하는 공사비를 회수하기 위해선 분양을 해야 하는데 수도권 등 핵심 입지가 아니면 미분양을 피하기 어려워서 이렇게 되면 또 재무악화가 발생하는 악순환이 지속되고 있는 현 상황이다"고 말했다. 

또 다른 중견건설 B사 관계자도 "5월까지 전국에 3만1601가구의 일반분양이 예정돼 있는데 해당 물량들도 미뤘던 분양들일 가능성이 높다"며 "최근엔 원자재가격이 올라 공사비가 올라가 원가율이 치솟고 있는데 그만큼 분양가가 오르니 미분양으로 이어지고 있다"고 토로했다.

실제 20대 건설사들의 순차입금의존도는 2021년 마이너스에서 0%대 수준을 유지했지만 지난해 17.9%를 상회하며 대폭 증가했다. 매출채권도 빠르게 증가하는 추세다. 이는 유동성 부담을 키운다. 

전문가들은 환율 안정화, 금리인하 그리고 강력한 미분양 대책 등 정부의 정책적 대응이 뒷받침되지 않는다면 미분양에 따른 건설업계 위기가 장기화될 가능성이 높다고 경고하고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "건설자재의 원재료는 상당 부분을 수입에 의존하고 있다"며 "특히 수입자재는 연간 또는 반기 단위 계약이 많기 때문에 환율 상승의 영향이 시차를 두고 반영되면서 공사비 압박이 장기화될 가능성이 높다"고 설명했다.

그러면서 "취득세 감면, 양도세 한시 면제 혜택도 고려할 수 있다"며 "PF대출 문턱도 높아 중소 건설사는 물론 대형 건설사들도 자금경색을 겪고 있기에 이를 풀어줄 수 있는 현실적 대책도 필요한 상황이다"고 덧붙였다.