'대조1구역' 힐스테이트 메디알레, 현금 5억+부부연봉 1.6억만 넘볼 수 있다

서울 은평구 대조1구역을 재개발해 짓는 '힐스테이트 메디알레'가 오는 19일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약일정에 돌입한다. 2500여가구 대단지에 역세권 입지를 갖춰 치열한 경쟁이 예상돼지만 전용 74㎡ 기준 필요현금만 5억원을 웃돌아 진입장벽이 만만치 않다. 더욱이 입주까지 약 1년5개월 밖에 남지 않아 자금마련 일정도 빠듯하다.

13일 입주자모집공고문에 따르면 힐스테이트 메디알레는 총 2451가구 규모로 이중 483가구가 일반분양된다. 청약일정은 오는 19일 특별공급을, 20일 1순위청약을 받을 예정이며 당첨자발표는 이달 28일이다.

주택형별 분양가는 최고가 기준 △51㎡B 9억7280만원 △51㎡C 9억5720만원 △59㎡A 11억4140만원 △59㎡B 11억1150만원 △59㎡C 11억5060만원 △74㎡A 13억6290만원 △74㎡B 13억4500만원 △74㎡C 13억3690만원 △74㎡D 13억7820만원이다.

'국민평형'으로 불리는 전용 84㎡ 경우 조합원에게 모두 배정돼 일반분양 물량이 없다.

3.3㎡(평)당 4500만원에 이르는 공급가 탓에 필요현금이 준강남권 신축수준으로 높은게 특징이다. 계약금 자체는 높지 않지만 당장 내년 10월 입주를 앞두고 있어 잔금마련이 쉽지 않을 것으로 보인다.

우선 단지는 비규제지역에 공급돼 주택담보인정비율(LTV) 70%가 적용된다. 전체 분양가 70%를 주택담보대출로 충당할 수 있다는 의미다.

대출분을 제외한 계약금(10%)와 잔금(20%)은 현금으로 확보하고 있어야 한다.

우선 계약금은 전용 74㎡ 최고가 기준 1억3782만원이다. 계약시 1000만원을 먼저 납부하고 30일뒤 추가로 1억2782만원을 내는 방식이다. 여기에 분양가 20%에 해당하는 잔금 2억7560만원을 현금으로 쥐고 있어야 한다.

발코니확장비와 중도금대출이자, 취득세 등도 따져봐야 한다.

전용 74㎡ 최고가 기준 발코니확장비는 2300만원으로 책정됐다. 중도금대출이자는 2억7564만원씩 총 3회를 모두 받을 경우 약 2470만원, 분양가 3.3%에 해당하는 취득세는 4140만원 안팎이다.

종합해보면 전용 74㎡ 청약에 당첨될 경우 계약금 1억3782만원과 잔금 2억7560만원, 발코니확장비 등을 합해 적어도 5억260만원을 현금으로 들고 있어야 한다.

대출한도도 따져볼 필요가 있다. 현재 시행중인 2단계 스트레스총부채원리금상환비율(DSR) 적용시 LTV 70%에 해당하는 9억6470만원을 모두 대출받으려면 부부합산 연소득이 1억6000만원을 충족해야 한다. 연소득이 이보다 낮을 경우 대출한도가 줄고 그만큼 차액을 현금으로 충당해야 한다.

신혼부부 수요가 몰릴 것으로 예상되는 전용 59㎡도 최고가 기준 현금을 4억원이상 들고 있어야 한다.

인근 K공인 관계자는 "주변시세를 따져보면 전세를 놓아도 전용 74㎡ 기준 현금이 6억~7억가량 필요해 단기투자보다는 실입주 수요자에게 적합하다"며 "다만 재개발단지 특성상 선호도 높은 10층이상 중·고층물량은 이미 조합원에게 배정됐고 특히 74㎡ 경우 일반분양 물량이 3층이하 밖에 없어 청약 전 확인이 필요하다"고 말했다.