재초환에 서울 재건축 '열에 아홉' 첫삽도 못떴다 … "이재명 집권땐 사업장 한곳도 어려워"

서울도심 주택공급핵심인 주택재건축정비사업이 공회전을 거듭하고 있다. 재건축초과이익환수제(재초환)와 공사비 상승 여파로 사업추진에 제동이 걸리면서 열의 아홉은 첫삽조차 뜨지 못하고 있다. 그럼에도 국회의석을 독식한 더불어민주당과 이재명 대선후보는 '재초환 유지' 고수하고 있어 시장내 불안감이 확산되고 있다. 재초환 폐지가 무산될 경우 주택공급난으로 집값이 폭등해 부동산시장 불안정성이 가중될 수 있다는 우려가 나온다.

23일 서울시 1분기 도시정비사업 현황에 따르면 정비구역지정후 재건축사업을 추진중인 165개단지·구역중 첫삽을 뜬 사업장은 24곳(14.5%)에 불과하다. 공급물량으로 따져보면 2만7000여가구로 올해 서울 아파트 입주물량인 4만6000여가구의 58% 수준에 달한다.

통상 착공후 준공 및 입주까지 3년이 소요되는 점을 감안하면 첫삽을 뜬 물량도 빨라야 2028년에나 공급될 수 있을 것으로 보인다. 여기에 만의 하나 착공후 조합내부 구성원간 대립, 조합·시공사간 공사비 갈등으로 사업이 지연 또는 중단될 경우 공급시기는 더욱 미뤄질 수 있다.

또 전체 재건축 사업장 가운데 15곳(9.1%)은 아직 극초기단계인 조합추진위원회 단계에 머물러있어 착공 및 공급시기를 가늠하기 어려운 상태다.

재건축이 속도를 내지 못하면서 공급난 우려도 빠르게 확산되고 있다.

한국부동산원과 부동산R114 공동조사 결과 내년 서울 아파트 입주예정물량은 2만4462가구에 그칠 전망이다. 이는 최근 10년(2014~2023년) 평균 입주물량인 3만5797가구의 31.7% 수준에 불과하다.

재건축 발목을 잡는 핵심요인으로는 재초환이 꼽힌다. 재초환은 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘을 때 최대 50%를 환수하는 제도다. 윤석열정부가 재초환 폐지를 추진했지만 더불어민주당 반대에 부딪혀 무산됐다.

이후 12·3비상계엄과 윤석열 전대통령 탄핵, 조기대선 정국 등을 거치면서 사실상 폐기수순을 밟고 있다.

이미 공사비 급등으로 조합원이 납부해야 할 추가분담금 규모가 대폭 확대된 상황에서 재초환 부담금까지 늘어날 경우 재건축사업의 실익이 현저하게 떨어질 수밖에 없다. 여기서 분담금은 분양수입에서 총 공사비용을 뺀 차액을 분담하는 것이며 부담금은 재건축 수익에 대한 일종의 세금 성격이 짙다.

정비업계 한 관계자는 "추가분담금과 재초환 부담금 규모가 가파르게 늘어 강남 등 사업성이 좋은 곳이 아니면 재건축을 추진하기가 껄끄러워진 상황"이라며 "아예 추진위 결성단계부터 주민간 불협화음으로 사업이 고꾸라지는 경우가 적잖다"고 말했다. 그러면서 "재건축이 정상화되려면 공사비 안정도 중요하지만 최우선은 재초환 폐지"라고 강조했다.

대형건설 A사 관계자는 "재초환 폐지가 선행되지 않으면 착공에 들어가도 제때 준공한다는 보장이 없다"며 "실제 준공 및 입주물량은 예상데이터보다 훨씬 적을 가능성이 있다"고 예상했다.

조기대선을 앞두고 재건축시장은 냉랭한 분위기가 역력하다. 재초환 유지 입장을 고수중인 더불어민주당이 국회의석 300석중 170석을 독식하고 있는데다 대선 여론조사에서도 이재명 후보가 1위를 기록하고 있어서다.

현재까지 이 후보는 재초환에 대한 명확한 입장을 밝히고 있지 않지만 당론에 따라 재초환을 유지할 것이라는 게 업계 시각이다.

실제 진성준 민주당 중앙선대위 정책본부장은 지난 16일 한 라디오방송에서 "재건축으로 과도하게 이익을 누리는 것은 공공을 위해 바람직하지 않다"며 "시행 후 부담 정도를 판단해야 한다"고 말했다.

이에 정비업계에선 "대선결과에 따라 재건축을 접어야 하는 것 아니냐"는 우려섞인 반응도 나오고 있다.

서울 강남구 한 재건축 추진위 관계자는 "민주당 집권시 착공은 커녕 조합설립조차 무산될 수 있다는 불안감이 주민들 사이에서 확산되고 있다"며 "단순한 정치논리보다는 시장상황을 고려한 정책 결정이 필요해보인다"고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택 공급난은 시장수요가 있는 곳에 충분한 공급을 제공하는 자연스러운 시장원리로 풀어가야 한다"며 "재건축 등 정비사업 활성화로 정책목표를 잡았다면 재초환은 장기적으로 폐지하는게 적절하다"고 제언했다.