불붙은 서울 집값에 새정부 부동산대책 '시험대' … "찔끔 공급으론 어림없다"

서울 강남권에서 시작된 집값 과열 양상이 수도권까지 번지자 정부가 규제카드 검토를 거론하고 나섰다. 이재명정부가 출범전부터 징벌적 세제 등으로 집값을 누르지 않겠다고 공언한 만큼 금융 중심의 조치가 이뤄질 것으로 전망된다. 전문가들은 '수요억제'만으로 주택가격 급등세를 잡기 어렵다며 공급확대 방안을 고민할 필요가 있다고 제언한다.

17일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주대비 0.26% 상승해 40주 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 핵심지역이 집값 상승을 주도했고 오름폭이 낮았던 강북과 주변 지역도 상승 흐름에 동참했다.

특히 송파구는 0.71%로 서울 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 나타냈다. 이외에도 △강남구 0.51% △강동구 0.50% △성동구 0.47% △서초구 0.45% 등 지역이 큰 폭으로 상승했다.

거래량도 회복중이다. 5월 서울 아파트 거래량은 6827건으로 4월 5409건을 크게 웃돌았다. 6월말까지 신고가 이어질 경우 7000건을 넘어설 것으로 보인다. 거래 증가세는 강남권뿐 아니라 강북, 금천 등 외곽 지역까지 확산하고 있어 시장 전반에 매수심리가 확대되는 양상이다.

이를 반영하듯 곳곳에서 신고가가 경신되고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계를 보면 강남구 압구정동 신현대9·11·12차 전용면적 183㎡는 지난 1일 101억원에 거래되며 최고가를 경신했다. 4월 말 매물이 99억5000만원에 거래된 이후 한 달 사이 1억5000만원이 뛰었다.

서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 지난달 56억5000만원에 매매돼 3개월 만에 10억원 가까이 올랐고 송파구 잠실동 잠실주공 5단지 전용 82㎡의 경우 최근 40억원을 돌파했다.

시장에선 새정부 출범에 따른 불확실성 해소 기대감이 부동산시장에 반영된 가운데 7월 스트레스DSR 3단계 시행을 앞두고 '대출막차' 수요가 늘면서 집값을 자극하고 있다고 분석한다.

이처럼 집값 상승세가 심상치 않자 정부는 지난 12일 이형일 기획재정부 장관 직무대행 1차관 주재로 부동산시장 점검 TF를 열고 "현재 서울 주택시장 상황이 심각하다"고 진단했다. 

하지만 정부도 매매심리를 잠재울 묘수를 찾기 힘든 상황이다. 현재까지 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 확대 지정과 대출규제 강화 등이 집중적으로 검토되고 있다. 

조정대상지역으로 지정되면 대출한도 축소, 다주택자 양도세 중과, 청약 1순위 요건 강화, 분양권 전매제한 등 규제가 적용된다. 투기과열지구가 확대될 경우 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도 축소, 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한 등 추가 조치가 이어진다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "지금 같은 집값 급등기 상황에서는 정부가 수요억제 정책으로 조정대상지역, 투기과열지구 지정을 검토할 수밖에 없을 것이다"고 말했다.

다만 앞선 정부들에서 실패한 '수요억제' 대책만으로는 주택가격 급등세를 잡기 어렵단 의견이 중론이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "현재 공급이 부족한 상황에 정부가 재정확대 정책을 쓰면서 시중에 통화량이 늘었고 금리도 인하되는 추세다"며 "종부세, 양도세 등 규제를 풀어 기존 매물이 시장에 나올 수 있도록 해야 하고 공급 로드맵도 서둘러 마련해야 한다"고 설명했다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "문재인정부 당시 집값이 급등했던 이유는 정권 초반에 시작된 규제와 더불어 공급이 제때 이뤄지지 않았기 때문이다"며 "'규제를 하면 더 뛴다'는 인식이 있는 상황에서 수요자들은 대체지를 찾기 때문에 규제로 집값을 잡긴 어렵다"고 말했다. 

이어 "주택공급이 부족할지 모른다는 불안감이 시장에 깔려 있기 때문에 보다 구체적인 공급 청사진을 제시해야 한다"며 "3기신도시, 그린벨트 해제 등 모든 카드를 동원해 3만가구 이상을 수도권에 공급하는 등 시장안정에는 계획보다는 실천과 속도가 핵심이다"고 덧붙였다.

재건축 규제완화를 통한 주택공급 확대정책을 적극적으로 펼칠 필요가 있단 의견도 나왔다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부가 지역·시기별로 공급 로드맵을 꾸준히 제시해서 공급이 원활하게 이뤄질 수 있다는 인식이 시장에서 생길 수 있도록 해야 한다"며 "재건축초과이익환수제 등으로 재건축으로 발생하는 공급이 줄어들면 이에 따른 공급 부족으로 집값 과열이란 악순환이 발생할 수 있기 때문에 수요억제에 앞서 공급 시그널을 줘야한다"고 말했다.