3기신도시 속도낸다 한들 … 대출 막힌 서민, 공공주택조차 버겁다

이재명 대통령이 취임 30일 기자회견을 통해 또한번 주택공급 확대 의지를 내비쳤다. 대선후보시절 공약했던 4기스마트신도시 대신 기존 3기신도시 등 공공주택 물량을 늘리고 공급시기를 앞당기겠다는 게 이 대통령과 정부 구상이다.

하지만 대출한도 축소로 손발이 묶인 서민들에겐 공공주택 청약조차 버거운 실정이다. 공사비 상승으로 공공주택 분양가격이 급등한 상황에 정부가 전방위 대출규제로 서민들 주거불안을 가중시키고 있다는 지적이 나온다.

4일 정치권과 부동산업계에 따르면 이재명표 공급대책 핵심은 윤석열 정부 역점사업이었던 3기신도시가 될 전망이다. 서울 인근에 신도시를 추가조성할 경우 수도권 집중현상이 심화될 수 있다는 지적에 정책방향을 '4기신도시 신규개발'에서 '3기신도시 속도전'으로 선회한 것이다.

이 대통령도 전날 기자회견에서 수도권 공급부족 우려에 대해 "현재진행중인 신도시 건설 속도를 빨리 할 생각"이라는 입장을 밝혔다.

하지만 정부의 주택공급이 본격화돼도 무주택서민들의 내집마련은 쉽지 않을 것으로 보인다.

공공주택 분양가가 꾸준히 오르고 있는 가운데 대출한도가 낮아지면서 가용자금이 대폭 줄어든 까닭이다.

특히 정책대출인 디딤돌 대출한도까지 대폭 축소됐다. 대출 유형별로 보면 △일반 2억5000만→2억원 △생애최초 3억→2억4000만원 △신혼 4억→3억2000만원 △신생아 5억→4억원 등으로 한도가 줄었다.

정책대출 한도가 줄면서 공공주택 진입장벽도 급격하게 높아졌다.

일례로 오는 14일 본청약을 받는 경기 고양장항 S1블록은 전용 84㎡ 기준 분양가가 5억7191만~6억2490만원으로 2021년 12월 사전청약 당시 5억3759만~5억4785만원대비 약 7700만원 올랐다.

디딤돌대출 신혼유형으로 해당주택에 입주하려면 대출규제 전보다 추가로 현금 1억5700만원이 필요하다.

분양업계 한 관계자는 "공공주택 경우 이자율이 상대적으로 낮은 디딤돌대출 이용빈도가 높은 편"이라며 "디딤돌 한도가 최대 1억원이나 줄어 공공주택 청약을 계획중이었던 무주택자들의 고민도 깊어질 것"이라고 말했다.

주택담보대출 이용도 여의치 않을 것으로 보인다. 생애최초 주택담보인정비율(LTV)이 기존 80%에서 70%로 대폭 축소됐기 때문이다.

이에 따라 고양장항지구 S1블록도 주담대 한도가 4억3828만원에서 3억8349만원으로 5479만원 줄어들게 된다.

시장에선 정부의 대출강화 기조가 서울 집값이 안정 조짐을 보일 때까지 지속될 것으로 보고 있다. 문제는 해당기간 공공주택 분양가는 계속 뛸 가능성이 높다는 것이다.

국토부에 따르면 수서역세권 공공주택 조성사업은 총사업비가 5145억원에서 5982억원으로 837억원(16.3%) 증가했다. 남양주왕숙 A-1블록도 2429억원에서 3210억원으로 780억원(32%) 늘었다. 통상 사업비가 증가하면 분양가격도 인상될 가능성이 높다.

부동산업계 한 관계자는 "공공주택 공급을 늘려 시장을 안정시킨다면서 정작 주수요층인 서민층의 자금줄을 막는 것은 앞뒤가 안 맞는 정책"이라며 "마지막 보루인 공공주택마저 입성이 어려워지면 자본이 부족한 실수요자들은 전·월세 시장으로 내몰릴 수밖에 없을 것"이라고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현재 서울 인근 수도권 아파트가격을 감안할 때 이번 대출규제는 실수요까지 제한한다는 점에서 논란이 불가피할 것"이라며 "시장이 납득하지 못하는 공급대책은 집값 안정 효과도 제한적일 가능성이 높다"고 제언했다.