공공분양도 '쩐의 전쟁' … 고양장항 S-1, 현금 1억4000만원 없으면 꿈도 못꾼다

분양가 상승과 정부 대출규제가 맞물리면서 공공주택 문턱이 점차 높아지고 있다. 당장 내주 분양에 나서는 '고양장항 S-1블록'도 1억원이상 현금을 확보해두지 않으면 당첨 기회를 날려버릴 수 있다. 대출규제 기조 아래 공공주택 공급가격이 계속 오르고 있어 서민들의 내집 마련은 더욱 어려워질 전망이다.

9일 입주자모집공고문에 따르면 단지는 총 869가구 규모로 이중 161가구가 일반분양된다. 나머지 708가구는 사전청약 당첨자에게 배정된다.

분양가격은 3.3㎡당 1750만원으로 전용 59㎡ 기준 평균 4억3000만원, 전용 84㎡ 기준 6억400만원대다. 2021년 12월 사전청약 때보다 분양가격이 7000만원이상 올랐다.

주변시세보다 1억5000만~2억원가량 저렴하긴 하지만 진입장벽이 만만치 않다.

공공주택 청약시 주로 활용되는 주택담보대출(주담대) 생애최초 유형과 디딤돌 등 정책대출 한도가 대폭 축소된 탓이다.

정부는 지난 '6.27대책'을 통해 주담대 생애최초 LTV(담보인정비율) 비율을 80%에서 70%로 낮췄다. 이는 아파트 분양가 70%까지만 대출이 가능하다는 의미다.

전용 84㎡ 평균가격을 기준으로 보면 6억400만원 70%인 4억2280만원까지만 대출받을 수 있고 여기에 정부가 주택도시기금 7500만원을 저금리로 융자해준다.

즉 분양가에서 대출가능금액과 정부 융자지원액을 뺀 나머지 1억620만원은 자력으로 부담해야 한다.

여기에 발코니확장비(84㎡ 평균) 769만원과 중도금대출이자 878만원, 취득세(분양가 2%) 1208만원 등을 더하면 필요현금이 1억3475만원으로 늘어난다.

추후 정부 융자금에 대한 이자까지 감안하면 적어도 현금을 1억4000만원 확보해둬야 전용 84㎡ 청약이 가능한 구조다.

아울러 이달부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행중인 만큼 연소득과 대출여력도 점검해야 한다. 전용 84㎡ 기준 4억2280만원을 모두 대출받으려면 연소득 7000만원을 충족해야 한다.

상대적으로 금리가 낮은 디딤돌대출을 이용할 경우 대출한도가 더 줄어들 수 있다.

정부 규제로 디딤돌대출 한도는 △일반 2억5000만원→2억원 △생애최초·청년 3억원→2억4000만원 △신혼 4억원→3억2000만원 △신생아 5억원→4억원으로 각각 줄었다.

공공주택은 자본금이 부족한 청년층, 신혼부부 수요가 높은 만큼 디딤돌대출 이용빈도도 높다.

하지만 디딤돌대출마저 한도가 최대 1억원 줄면서 공공주택 입주를 계획했던 실수요층들은 고민이 깊어질 것으로 보인다.

대출여력과 별개로 단지 주변 인프라 등도 체크해볼 필요가 있다.

해당단지는 서울 근교라는 입지적 장점을 갖췄지만 주변 대중교통 인프라가 열악하다.

가장 가까운 서울지하철 3호선 마두역이 반경 2㎞ 떨어져 있다. 도보 30여분 거리로 사실상 걸어다니긴 힘든 위치다.

수도권광역급행철도(GTX)-A노선 정차역인 킨텍스역도 2.2㎞, 도보 35분 거리에 위치했다.

인근 P공인 관계자는 "교통인프라가 부족하긴 하지만 위치상 서울과 가깝고 단지 남측 고층가구에선 한강뷰도 가능할 것으로 보인다"며 "다만 1억원이상 실투자금을 확보해놔야 하기 때문에 자금조달계획을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.

한편 이번 청약일정은 이달 △14~15일 사전청약자 △16~17일 특별공급 순 △18일 일반공급 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 내달 8일, 계약체결은 10월로 예정됐다. 입주시기는 2028년 3월이다.