'그림의 떡' 잠실 르엘, 계약금만 3.7억 … 현금 13억 들고 있어야 청약해볼만

서울 송파구 신천동 미성·크로바아파트를 재건축하는 '잠실 르엘'이 오는 29일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약일정에 돌입한다. 최대 10억원가량 시세차익이 예상돼 '로또'로 불리지만 진입장벽이 상당해 '선당후곰(선 당첨 후 고민)'은 금물이다. 계약금 3억7000만원을 포함, 현금이 적어도 13억원가량 필요한데다 최대한도까지 대출시 매달 상환해야 하는 원리금이 300여만원에 달해 사실상 '현금부자 잔치'가 될 전망이다.

19일 입주자모집공고문에 따르면 잠실 르엘은 지하 3층~지상 35층·13개동·1865가구 규모로 조성된다. 이중 조합원분 1441가구와 임대·보류지 208가구를 제외한 216가구가 일반분양된다.

주택형별 분양가는 최고가 기준 △전용 45㎡ 12억1450만원 △전용 51㎡ 13억6310만원 △전용 59㎡ 16억2790만원 △전용 74㎡B 18억7430만원 △전용 74㎡C 18억6480만원 등이다.

인근 '잠실래미안아이파크' 전용 74㎡ 분양권이 지난 5월 28억8200만원에 거래된 것을 감안하면 10억원가량 시세차익을 기대해볼 수 있다.

하지만 분양가 자체가 고가이면서 '6·27 부동산대책'으로 주택담보대출 한도까지 제한돼 섣불리 청약했다간 낭패를 볼 수 있다.

무엇보다 전용 74㎡B 기준으로 계약시점에 납부해야할 계약금(분양가 20%)만 3억7500여만원으로 4억원에 육박해 진입장벽이 만만치 않다.

여기에 주담대를 최대한도인 6억원까지 받는다고 가정하면 최소 12억7430만원을 현금으로 들고 있어야 한다.

또한 발코니확장비 1019만원과 중도금 대출이자 669만원, 취득세(분양가 3.3%) 6218만원까지 더하면 필요현금은 13억5400여만원으로 늘어난다.

대출을 받는 것도 쉽지 않다.

우선 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 영향으로 주담대 한도인 6억원까지 '풀대출'을 받으려면 연소득 1억원을 충족해야 한다. 이에 더해 매달 원리금 286만원을 상환해야 한다.

후분양단지로서 입주까지 시간이 촉박한 것도 고려해야 한다. 당장 내년 1월 입주를 앞두고 있기 때문에 5개월 안에 잔금을 확보해야 하기 때문이다.

6·27 대책으로 '소유권 이전 조건부 전세대출'이 금지돼 세입자 전세보증금으로 잔금을 치르는 것도 불가능하다.

사실상 현금부자나 '금수저'가 아니면 청약 신청이 어려운 이유다.

청약일정은 오는 29일 특별공급, 내달 1일 해당지역 1순위, 2일 기타지역 1순위 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 내달 9일, 정당계약은 내달 22~24일로 예정됐다.

추첨제물량은  전용 60㎡이하 60%, 전용 60㎡초과 30%이며 재당첨 제한 10년과 전매제한 3년, 실거주 의무 3년 등이 적용된다.