자양4동 7월 정비구역 지정…높이 49층, 2999가구 대단지 탈바꿈'현금부자' 대기중…자양7구역, 소형지분 실거래가 3.3㎡당 1억원대출규제 후 다소 잠잠…전문가 "초기단계 투자하긴 이르다" 지적
  • ▲ 자양4동 일대 주택가=나광국 기자
    ▲ 자양4동 일대 주택가=나광국 기자
    "한강조망권 가치가 커지면서 자양동 정비사업에 대한 관심이 커지고 있어요. 성수전략정비구역 재개발이 속도를 내면서 인근 자양동까지 기대감이 도미노처럼 번지고 있죠. 아직 감정평가가 이뤄지지 않았고 인근에 비교 가능한 신축이 없지만 이미 평당 1억원에 실거래가가 형성돼 있는 만큼 추후 그 이상의 시세를 기대하고 있어요."(자양7구역 K공인중개사무소 대표)

    한강변재개발 기대감에 자양동 일대가 들썩이고 있다. 모아타운, 신속통합기획 등 방식으로 정비사업이 추진되면서 자양동이 '제2의 성수동'으로 거듭날 것이란 기대감이 커지는 모습이다. 투자자 관심이 큰 곳인 만큼 '현금부자'들이 몰리고 있다는 게 일대 공인중개업소 관계자 전언이다. 다만 사업이 초기단계에 불과하기 때문에 투자엔 주의가 필요하단 의견도 나온다.

    지난 21일 오후 방문한 서울 광진구 자양동 일대는 재개발 기대감이 엿보였다. 현재 자양동 일대에서 가장 주목을 받는 곳은 자양4동이다. 자양4동 A구역은 지난 7월 정비구역으로 지정됐다. 2022년 12월 신속통합기획 후보지로 선정된후 2년6개월 만이다. 다만 자양4동은 한강과 가까운 입지에도 노후한 빌라들과 비가 오면 물웅덩이가 생길만큼 주거환경이 열악했다.

    자양4동 G공인중개사무소 관계자는 "인근 아파트와 빌라들이 대부분 오래됐지만 그나마 진행속도가 빨라서 내년에는 조합설립이 가능할 것으로 전망되면서 기대감이 커지고 있다"면서 "오세훈 서울시장이 관심을 갖고 있는 지역이고 한강변이라는 입지와 빠른 사업추진 속도에 투자문의가 이어지고 있고 매물이 시장에 나올 경우 즉시 팔릴 정도로 관심이 높다"고 말했다.
  • ▲ 자양4동 A구역 일대 건설사 현수막=나광국 기자
    ▲ 자양4동 A구역 일대 건설사 현수막=나광국 기자
    S공인중개사무소 대표는 "자양4동 경우 성수전략정비구역 4지구와 도로 하나 사이를 두고 있어서 특히 더 주목받고 있다"며 "성수전략정비구역 일대 아파트가 현재 호가가 30억~40억원까지 치솟으면서 투자자들이 입지가 비슷하지만 보다 저렴한 자양동으로 눈을 돌리고 있는 상황으로 투룸빌라 기준으로 4년전 4억원대에서 현재는 14억까지 오른 상황"이라고 설명했다.

    정비계획에 따르면 자양4동 A구역은 제1·2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 종상향된다. 용적률 299%를 적용받아 최고 높이 49층, 2999가구 대단지가 들어선다. 자양4동 A구역은 내년 상반기까지 조합을 설립한다는 목표다. 일대에선 '성수5지구'라고 부르기도 한다.

    정부가 발표한 대출규제에 투자문의는 다소 줄었지만 여전히 이를 완전히 막지 못하고 있다.

    M공인중개사무소 관계자는 "확실히 6·27대출규제 발표이후 투자문의는 주춤한 상황이긴 하지만 여전히 가성비 매물을 낚아채려는 투자자들이 줄서 있는 상황이다"며 "특히 소형지분 매물은 소유주가 대부분 다주택자로 양도세 부담에 거래가 많이 없어 구하기 어렵다"고 말했다.
  • ▲ 자양7구역 일대 주택가=나광국 기자
    ▲ 자양7구역 일대 주택가=나광국 기자
    자양4동에서 도보로 20분정도 더 이동해 자양7구역 정비사업지도 찾았다. 이 지역은 2018년 정비구역으로 지정됐고 2021년 조합설립인가를 받은뒤 2023년 10월 DL이앤씨를 시공사로 선정했다. 지난 4월 총회에서 약 1만㎡ 부지를 추가로 편입하는 안이 통과돼 정비계획변경 절차를 진행 중이다. 현재 일대 거래가격이 평(3.3㎡)당 1억원 수준에 진입했단 전언도 나온다.

    인근 J공인중개사무소 대표는 "해당지역은 이미 소유권 변동이 많이 이뤄진 상태로 매물은 극히 드물다"며 "최근 매물로 나온 대지면적 약 132㎡ 규모 대형지분이 호가 25억원 수준이고 대형지분 평균 거래가는 평당 6000만원초반에서 7000만원까지 형성돼 있다"고 말했다.

    그러면서 "상대적으로 매물이 많이 없는 소형지분 경우 실거래가 기준 평당 1억원 수준이다"며 "성수 일대로 투자하려던 수요 가운데 일부가 이쪽으로 유입되기도 했었다"고 덧붙였다.

    국토교통부 실거래가를 보면 올해 6월 자양7구역내 대지권면적 81㎡ 연립주택은 18억원에 거래됐다. 자양4동 재개발구역내 대지면적 145㎡ 단독주택은 7월 28억원에 거래된 바 있다.

    이외에도 자양1·2동 또한 정비사업에 속도를 내고 있다. 이들 지역은 모아타운 방식의 소규모 재개발을 추진중으로 한강과 가깝고 역세권 지역으로 사업성이 높다는 평가를 받고 있다.

    다만 정비사업이 완료되려면 오랜 기간이 걸리기 때문에 장기적 관점에서 접근해야 한다는 조언도 있다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "자양동이 성수동 등과 붙어 있고 한강벨트지역이라서 입지는 좋다"면서도 "사업 초기단계에 불과하기 때문에 위험요소도 많다"고 말했다.