KDI "부동산PF 자기자본 3→20% 높이면 사업비 절감·분양 리스크 완화"

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 시행사의 자기자본비율을 현행 3%에서 정부 목표치인 20%까지 상향할 경우 부실 위험이 크게 줄어들고 총사업비도 절감되는 것으로 나타났다. 

22일 한국개발연구원(KDI)이 발표한 '부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안' 보고서에 따르면 자기자본비율을 정부의 중장기 목표치인 20%까지 높일 경우 PF의 분양 리스크를 크게 낮출 수 있는 것으로 분석됐다. 

KDI가 2013년부터 올해까지 추진된 약 800개 PF 사업장을 분석한 결과, 자기자본비율이 20%로 높아질 경우 주거용 PF 사업장의 엑시트(투자금 회수 기준) 분양률은 약 13%포인트(P) 줄어드는 것으로 관측됐다. 엑시트 분양률은 PF 대출 상환을 위해 필요한 최소 분양률으로, 이 지표가 낮아지는 것은 분양 실패로 사업이 부실화할 위험이 낮아진다는 것을 뜻한다. 

또 자기자본비율이 20%로 높아질 경우 공사비, 금융비, 기타 비용 등이 줄어들면서 전체 PF 사업장의 평균 총사업비는 3108억원에서 2883억원으로 약 7.2% 감소하는 효과가 있는 것으로 조사됐다. 

특히 주거용 사업장의 경우 3151억원에서 2801억원으로 11.1% 줄어 비용 절감 효과가 더 큰 것으로 나타났다.

KDI는 "시행사가 고신용 건설사 보증에 의존하지 않아도 돼 보증 프리미엄이 줄고 이자 비용과 각종 수수료도 낮아진 결과"라고 설명했다. 

다만 보고서는 대규모 자기자본 유치가 각종 개발 사업이 위축되는 결과로 이어질 수 있어 다양한 지원·보완대책이 병행돼야 한다고 지적했다. 

정부가 도입할 예정인 금융기관별로 PF 대출 총액한도를 일정 한도 이하로 제한하는 규제는, PF 대출별 위험 수준이 달라 일률적으로 적용하는 것은 바람직하지 않다고 봤다. 이에 모든 사업장에 일괄 적용하기 보다는 저자본 사업장에 공급되는 대출에 한해 적용하는 것이 바람직하다고 제언했다. 

또 정부는 PF 대출을 받은 사업장의 자기자본비율이 높을 수록 용적률·공공기여 부담 완화 등 혜택을 제공할 예정이다. KDI는 자기자본 범주를 보통주뿐 아니라 상환 의무가 없는 우선주까지 포함해 투자자 참여를 확대해야 한다고 조언했다. 

3년간 일시 적용하기로 한 토지 현물 출자에 대한 양도세 이연 제도는 상시화할 필요가 있다고 권고했다. 총사업비의 26% 수준인 토지비 부담을 줄이는 차원에서다. 

대형 개발사업에서 광범위하게 활용되는 PFV에 대해서는 프로젝트 리츠나 부동산펀드처럼 건전성 규제와 감독을 도입할 필요가 있다고 봤다. 대규모 PF 사업의 저자본화를 막기위해 PFV에도 점진적으로 건전성 규제를 도입해야 한다는 제언이다. 

황순주 KDI 선임연구위원은 "전 세계적으로 유일하게 (PF 사업의) 자본이 너무 적기 때문에 시스템 리스크가 발생하고 전체 경제 측면에서도 시급한 과제가 됐다"며 "지금까지는 지분 투자자들이 참여하기 어려운 금융 규제 등 제한들이 있었는데 정부가 완화를 해주고 있어 단기간에는 어렵겠지만 몇 년에 걸쳐 점진적으로 자기자본비율을 끌어올릴 수 있을 것"이라고 말했다.