'KB금융 미운오리' KB부동산신탁, 최대 1000억원대 '손배폭탄' 터진다

KB부동산신탁이 실적부진과 대규모 소송 리스크에 발목 잡히며 위기의 중심에 섰다. 지난 몇년간 적자가 이어진 가운데 책임준공 미이행으로 최대 1000억원대 소송까지 불거졌다. KB금융그룹이 사상 최대이익을 올린 가운데 홀로 부실에 빠진 계열사라는 오명도 피하기 어려운 상황이다. 고금리·부동산PF 부실속 실적부진이 장기화될 수 있단 우려도 나온다. 

24일 업계에 따르면 KB부동산신탁은 1996년 KB국민은행 출자로 '주은부동산신탁회사'란 이름으로 설립됐다. 2002년 'KB부동산신탁'으로 상호를 바꾼뒤 2008년 국민은행 자회사에서 KB금융지주 자회사로 편입됐다. 지난해말 기준 KB금융지주가 지분 100%를 보유하고 있다.

KB부동산신탁은 부동산 호황기를 틈타 2017년을 기점으로 책임준공형 관리신탁방식을 본격적으로 도입하며 적극적으로 수주를 진행했다. 이전까지는 계열사와 연계영업을 통해 담보신탁을 중심으로 사업을 진행했다. 

일반적으로 토지신탁은 차입형과 관리형으로 나뉜다. 차입형은 신탁사가 사업비를 직접 조달하는 방식이고 관리형 경우 사업비를 위탁사나 시공사가 조달하는 구조를 말한다.

KB부동산신탁은 관리형 토지신탁에 속하는 책임준공형 관리신탁을 절충안으로 선택했다. 해당 관리신탁은 신탁사가 시공사에 책임준공 확약이라는 신용공여를 제공하는 형태로 진행된다.

이후 저금리시기와 시장호황기가 맞물리며 KB부동산신탁은 책임준공에 대한 부담을 내려놓고 공격적인 수주를 이어갔다. 이에 2017년 767억원이던 매출액은 빠르게 증가해 2023년 1488억원까지 증가했다. 

다만 2022년말부터 부동산 침체가 이어지면서 책임준공형 관리신탁을 중심으로 사업을 영위했던 KB부동산신탁 영업실적도 바닥을 치기 시작했다.

금융투자협회와 금융감독원 전자공시 집계를 보면 KB부동산신탁은 지난 2분기 305억원 순손실을 기록했다. 지난 2023년 –841억원, 지난해 –1133억원로 연속적자를 기록한뒤 올 1분기에야 86억원으로 흑자전환했지만 2분기 다시 적자로 돌아섰다.

업계는 고물가·고금리로 인해 부동산PF시장 침체가 장기화되면서 책임준공형 관리신탁을 중심으로 부실이 커진 게 주요원인으로 보고 있다. 책임준공형 관리신탁은 건설사가 약속한 기한내에 공사를 마치지 못하면 보증을 선 신탁사가 금융비용 등 모든 책임을 떠안는 구조다.

책임준공형 토지신탁 사업과 관련해 기타충당부채 충당금은 올상반기 999억원으로 직전분기 337억원 대비 196% 늘었다. 부산경보산업개발 등 총 17개 책준형 사업장중 5개사업장에서 총 6건의 소송이 진행중이며 이중 손해배상 책임관련 충당금이 908억원이다. 

청구한 손해배상액은 PF대출 원리금 기준으로 총 약 905억원이며 연체이자까지 포함하면 최대 1000억원에 이를 것으로 추산된다.

소송 원고는 메리츠증권, 새마을금고 등 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으키는 PF대출 기관들로 은행, 증권, 캐피탈 등이 속해 있다.

부채비율도 상승세다. KB부동산신탁 부채비율은 2024년 129.31%, 2025년 상반기 152.93%로 100%를 상회하고 있다. 이는 회사의 자본보다 차입한 돈이 더 많다는 의미다.

문제는 신탁사가 책임준공 미이행시 PF대출 원리금 및 이자전액을 배상하라는 첫 판결이 나오면서 유사한 소송과 관련해 KB부동산신탁 PF우발채무가 현실화될 가능성이 커졌다는 점이다. 일례로 지난 5월 신한자산신탁은 책임준공약정을 미준수한 평택 물류센터와 관련해서 PF대출 원리금 256억원과 연체이자를 배상하라는 1심 판결을 받았다.

전문가들은 신탁사의 '옥석가리기'가 실패에도 실적부진 원인이 있다고 입을 모은다.

이현석 건국대학교 부동산학과 교수는 "시장 상황이 좋을 땐 문제가 없지만 업황 악화시 미분양이나 중소형 시공사들이 준공을 못하게 되는 상황에 대한 예측과 미흡하게 사업을 검토한 신탁사 책임도 상당하다"며 "신탁 재산을 처분해 상환 가능한 부분이 있더라도 신탁사 입장에선 부담이 크고 현재 시장상황을 감안하면 부진이 당분간 이어질 가능성이 높다"고 주장했다.