"초기사업비 대출 확대요? 조합설립조차 어렵습니다" … 서울 주택정비사업장, 겹규제에 고사위기

서울 주택도시정비사업장 열곳중 두곳은 아직 조합조차 설립하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 공사비 상승으로 인한 수익성 저하와 추가분담금 우려, 정부·지방자치단체의 공공기여 압박에 사업초기부터 제동이 걸린 것이다. 정부가 초기사업비 대출 확대 등 지원에 나섰지만 시장반응은 냉랭하다. 10·15부동산대책에 따른 조합원 지위 양도제한, 재건축초과이익환수제(재초환) 등 '겹규제' 탓에 대출지원도 별다른 효과를 내지 못할 것이라는 전망이 우세하다.

23일 본지가 서울시 정비사업 추진현황 자료를 분석한 결과 지난 6월 기준 서울내 재건축·재개발사업장 432곳중 98곳(23%)은 아직 추진위원회 단계에 머물러 있는 것으로 나타났다. 가구수로 따지면 총 6만2974가구에 달하는 규모다.

조합설립이 지연되는 원인으로는 공공기여와 추가분담금으로 인한 수익성 저하, 그로 인한 주민간 갈등이 꼽힌다. 공사비 상승 여파로 과거와 달리 정비사업 수익성이 현저하게 떨어지면서 반대여론이 확산, 조합 설립을 위한 주민동의율 확보에 난항을 겪고 있는 것이다.

서울 영등포구 한 재건축 추진위원회 관계자는 "최근 지자체들이 임대주택 등 공공기여 규모를 꾸준히 늘리고 있어 재건축에 회의적인 반응을 보이는 주민들이 많다"며 "최근 조합설립 요건이 주민동의율 75%에서 70%로 완화되긴 했지만 실제 체감효과는 크지 않다"고 말했다. 그러면서 "특히 상가소유주와의 갈등이 진행중인 사업장은 조합을 꾸리기가 더욱 어렵다"고 부연했다.

일례로 '재건축 최대어'로 불리는 서울 강남구 대치동 은마아파트 경우 2003년 재건축 추진위원회가 출범했지만 내부갈등 탓에 20년뒤인 2023년에야 조합이 설립됐다. 영등포구 여의도동 삼부아파트도 개발방식을 둘러싼 주민간 의견대립 탓에 5년째 재건축 추진위원회 단계에 머물러있다.

이에 정부가 정비사업 초기사업비 융자한도를 18억~50억원에서 30억~60억원으로 상향하고 지원대상을 조합에서 추진위원회로 확대하는 방안을 내놨지만 실효성에 의문부호가 붙고 있다.

정비사업 수익성 자체가 여전히 낮은데다 10·15대책으로 조합원 지위양도 제한 등 규제장벽이 되려 높아진 까닭이다.

10·15대책은 서울 전역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 3중으로 묶은 것이 핵심이다. 투기과열지구로 지정되면 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 제한된다.

이경우 추진위 단계 사업장 입장에선 섣불리 조합 설립에 나서기 어려워질 것이라는게 업계 지적이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "아직 조합원 지위양도 제한 단계에 이르지 않은 초기현장은 사업속도가 늦어질 수 있다"며 "거래 제한을 감수하면서까지 조합설립인가를 빨리 받을 이유가 없기 때문"이라고 지적했다.

재건축 '대못'으로 불리는 재초환도 여전히 건재하다. 그간 정비업계에선 도심공급 활성화를 위해 재초환 폐지가 불가피하다는 주장이 꾸준히 제기됐지만 정부와 여당인 더불어민주당은 유지 입장을 고수하고 있다.

마포구 한 재건축 추진위원회 관계자는 "계산기를 아무리 두드려봐도 사업성은 안 나오고 공급을 늘리겠다는 정부는 규제로 발목만 잡고 있다"며 "애초에 사업성이 나오지 않는 구조인데 대출지원만 늘리면 무슨 의미가 있겠는가"라고 불만을 토로했다.

그러면서 "먼저 조합을 설립했던 한 사업장 경우 최근 비상대책위원회 난립 등으로 난리통이라고 들었다"며 "요즘 같은 시기엔 시장상황과 정부정책을 보며 관망하는게 최선"이라고 말했다.