집값 널뛰자 또 부동산대책 카드 만지작 … "재초환 완화 없인 반쪽효과"

정부가 부동산시장내 불안심리를 안정시키기 위해 연말 추가 주택공급 카드를 꺼내든다. '10·15부동산대책' 발표후 불과 두달여만에 매수심리가 다시 살아날 조짐을 보이자 부랴부랴 진화에 나선 것이다. 주요 공급방안으론 개발제한구역(그린벨트) 해제와 유휴부지 개발 등이 거론되고 있다. 다만 이들 방안 경우 앞서 문재인 정부 당시 추진됐다가 백지화된 바 있어 실효성에 의문부호가 붙고 있다. 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지를 비롯한 민간부문 규제완화 없인 반쪽효과에 그칠 것이라는 지적도 나온다.

11일 부동산업계에 따르면 정부는 빠르면 연말, 늦어도 내년초 역대 최대 규모 주택공급방안을 발표할 계획이다. '9·7주택공급방안'과 10·15대책에도 집값 불길이 좀처럼 잡히지 않자 시장에 추가적인 공급 시그널을 주기 위한 취지다.

실제 주택 공급난에 따른 입주물량 감소가 현실화되면서 10·15대책후 움츠러들었던 매수심리가 다시 살아나고 있다.

KB부동산 통계를 보면 12월 첫째주 서울 매수우위지수는 77.7로 직전주보다 1.8p 오르며 2주연속 상승세를 기록했다.

매수우위지수는 집을 사려는 심리를 지표화한 것으로 거래활발지수, 가격전망지수와 함께 KB부동산 3대 부동산심리지수로 꼽힌다. 수치가 기준선인 100보다 숫자가 클 경우 시중에 매도자보다 매수자가 많음을 의미한다.

최근 부동산R114 설문조사에서도 매수심리 상승세가 관측됐다. 부동산R114가 지난달초 전국 1458명을 대상으로 '2026년 상반기 주택시장 전망' 설문조사를 한 결과 52%가 내년 상반기 집값이 오를 것으로 내다봤다.

가격상승 전망 이유로는 '핵심지역 아파트가격 상승'이 35.37%로 가장 많았다. 정부의 초강력 대출규제에도 매수심리가 꺾이지 않은 것이다.

집값도 가라앉을 기미가 보이지 않고 있다. 서울 집값은 상승폭이 줄긴 했지만 44주째 우상향 곡선을 그리고 있다. 거래량이 크게 줄었음에도 강남권을 중심으로 고가아파트 신고가 거래가 쏟아지면서 평균 집값은 계속 오르고 있는 상황이다.

집값 상승 핵심원인으로는 공급부족이 꼽힌다.

부동산R114 조사결과 내년 서울 아파트 입주예정물량은 2만8984가구로 올해 4만2684가구보다 32.1% 줄었다.

공공주택 물량도 턱없이 부족하다. 정부가 내년 수도권 공공택지에 총 2만9000가구 규모 공공분양주택을 공급한다고 했지만 서울은 1300가구 규모 고덕강일지구 1곳뿐이다.

이에 정부는 공급난 해소를 위해 개발제한구역(그린벨트) 해제와 도심내 유휴부지 개발을 중점적으로 검토하고 있다. 서울, 특히 강남권내 주택공급 부지가 한정적인 상황에서 일정물량을 빠르게 공급하기 위한 조치다.

후보지로는 서울 노원구 태릉CC와 마포구 서부면허시험장, 서초구 국립외교원 유휴부지, 도심내 군부대 이전지 등이 꼽힌다.

그린벨트 해제도 꾸준히 거론되는 공급방안이다. 현재 서울내 그린벨트는 150㎢ 규모로 서울 전체면적 4분의 1에 달한다. 이중 일부만 해제해도 중간 규모이상 택지를 확보할 수 있다는게 정부 계획이다.

윤석열 정부도 지난해 11월 △서리풀지구 △의정부 용현 △고양 대곡 △의왕 오전·왕곡 등 4곳의 그린벨트 해제를 발표한 바 있다.

여기에 자치구별로 공급물량과 시기를 구체화하는 방안도 담길 것으로 예상된다. 예컨대 '강남구 2030년까지 OOO가구 공급' 식으로 공급물량과 시기를 못박는 방식이다.

문제는 그린벨트 해제와 도심 유휴부지 활용 경우 앞서 문재인 정부에서 추진됐다가 주민 반발과 기관간 이견, 시설이전 지연 등 문제로 좌초된 전력이 있다는 점이다.

한 부동산 전문가는 "그린벨트와 유휴부지 활용은 이미 문 정부때 실효성 없음이 증명됐고 결정적으로 강남 주변은 추가로 아파트를 지을 부지도 한정적"이라며 "결국 주택공급은 공공보다는 민간, 규제완화를 통한 시장활성화에 맡겨야 제대로 된 효과를 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

재초환 폐지 등 민간부문 규제완화가 선행돼야 한다는 지적도 나왔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축사업에서 재초환은 조합원 추가분담금을 높이는 장애요인이므로 민간공급 활성화를 위해 대폭 완화 또는 폐지하는 방향으로 가야 한다"며 "공급정책이 새로 제시되더라도 시장에서 납득하기 어렵다면 그만큼 안정효과도 제한적일 것"이라고 제언했다.