더 세진 '강남불패' … 집값 수십억씩 뛰더니 나홀로·구축도 '귀한 몸'

10·15부동산대책 발표후 주춤했던 서울 강남3구(강남·서초·송파) 집값이 다시 고공행진을 이어가고 있다. 초고가단지를 중심으로 신고가 경신이 쏟아지는 가운데 급감했던 거래량도 점차 회복세를 보이고 있다. 무차별 규제가 서울 부동산시장의 '강남불패' 공식을 재각인시키는 결과를 낳았다는 지적이 나온다.

15일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 강남구 아파트 거래량은 223건으로 규제 직전인 9월 219건을 넘어섰다.

11월 거래분 신고기한이 이달말까지인 점을 감안하면 10월 283건에 근접한 수준이 될것으로 예상된다. 10월은 정부의 규제 발표를 앞두고 막차수요가 집중됐던 시기다.

고가단지 위주 거래가 늘면서 11월 평균 매매가격은 27억1966만원으로 10월 26억8724만원을 넘어섰다.

강남권 다른 지역에서도 비슷한 흐름이 나타나고 있다.

11월 서초구 거래량은 178건으로 9월 118건을 이미 한참 넘어섰다. 강남구와 마찬가지로 이달말 신고기한이 도래하면 10월 거래량인 215건에 근접할 가능성이 점쳐진다.

송파구 경우 11월 365건으로 10월 598건엔 한참 못치고 있지만 전년동기 275건보다는 많아 거래량이 일정부분 회복단계에 접어든 모양새다.

그간 강남 집값은 25억원초과 아파트들이 주도해왔다. 거래량이 줄긴 했지만 이들 단지에서 상승거래와 신고가 경신이 잇따르면 평균 집값 상승으로 이어진 것이다.

국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 송파구 잠실동 '아시아선수촌아파트' 전용 151㎡는 지난 8일 종전최고가보다 9억1000만원 오른 56억6000만원에 거래됐다.

대출규제 전인 지난 4월 47억5000만원에서 불과 8개월만에 10억원 가까이 뛰며 신고가를 갈아치웠다.

초고가단지에 집중됐던 매수세는 이달 들어 강남권 15억원초과 25억원미만 준신축·대단지, 15억원미만 구축·소형단지로 빠르게 확산되고 있다.

이들 단지 경우 강남권 입지를 갖춰 추후 가격상승 여력이 있고 대출한도도 25억원초과 아파트보다 높아 매수세가 살아나고 있다는게 인근 개업공인중개사들 전언이다.

10·15대책에 따른 아파트 가격대별 대출한도는 △25억원초과 2억원 △15억원초과~25억원이하 4억원 △15억원이하 6억원이다.

실제 송파구 풍납동 '한강극동' 전용 84㎡는 지난 8일 종전최고가보다 7700만원 상승한 14억9000만원에 손바뀜됐다. 송파동 '레이크해모로' 전용 84㎡도 지난 12일 이전최고가에서 1억1000만원 오른 13억4000만원에 팔렸다.

또한 강남구 논현동에선 '지고하임' 전용 73㎡가 종전최고가대비 3억500만원 오른 11억9000만원, 서초구 반포동에선 '반포두산힐스빌' 전용 58㎡가 1억원 상승한 14억9000만원에 각각 매매계약서를 썼다.

강남구 J공인 관계자는 "거래가격이 15억원이하로 시장에서 저평가된 구축, 소형 단지들이 적잖다"며 "초강력 대출규제에도 강남 집값이 계속 오르자 관망하던 실소유·투자자들이 다시 움직이기 시작하는 것 같다"고 말했다.

그러면서 "2023년 상반기 이후 거래가 단 한건도 없었던 한 단지에 이달에만 매수문의가 4건이나 몰리기도 했다"며 "집주인이 계좌를 주지 않아 거래는 불발됐지만 그간 소외됐던 구축단지나 나홀로단지 수요가 늘고 있는 것은 맞다"고 귀띔했다.

전문가들은 상급지 거래량 회복과 집값 상승이 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "강남권 아파트 경우 전체 매매계약 가운데 60%가량이 상승거래인 것으로 분석된다"며 "대출규제 전보다 그 비중이 줄긴 했지만 여전히 강남권 아파트의 가격방어력이 유지되고 있는 상황"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택수요를 억제하면서 동시에 주택공급을 늘리겠다는 현재 정부정책은 방향성이 서로 상충되는 것"이라며 "이런 상황에선 서울 집값이 내릴 요인을 찾는게 더 어렵다"고 지적했다.

그러면서 "정부가 추가 공급대책을 발표한다고 했지만 이미 시장은 3기신도시만 7년을 지켜봐왔다"며 "결국 정부가 뭘 발표해도 시장에 안정시그널을 주긴 힘들 것"이라고 전망했다.