11월 서울 아파트 신규 분양 '0가구' … 현실된 공급절벽

11월 서울 아파트 신규 분양이 0가구를 기록하면서 전례 없는 공급절벽이 현실화됐다. 여기에 아파트 매매거래도 한달만에 60% 줄면서 시장이 움츠러드는 분위기다.

31일 국토교통부가 발표한 '2025년 11월 주택통계'에 따르면 11월 서울 주택 분양실적은 0가구로 집계됐다. 전년동월 5506가구가 분양된 것과 비교하면 신규 공급이 사실상 멈췄다. 1~11월 서울 누적 분양실적도 1만2219가구에 그쳐 전년동기 2만6084가구대비 53.2% 감소했다.

11월 수도권 전체 분양은 1만8225가구로 전년동월대비 2.2% 줄었으며, 비수도권은 9205가구로 14.1% 감소했다. 누적 기준으로는 수도권이 8% 감소한 10만 8640가구, 비수도권이 21.4% 줄어든 7만 3554가구를 각각 기록했다.

공급지표를 보면 서울 11월 인허가는 3517가구로 전년동월 6559가구대비 46.4% 급감했다. 반면 같은 기간 수도권은 1만5434가구로 전년동월대비 17.2% 증가했고 누적실적은 14만627가구로 전년동기대비 22.8% 늘었다. 비수도권 역시 11월 인허가 1만5247가구, 누적실적 13만6418가구로 전년대비 각각 15.8%, 15.4% 감소했다.

착공은 11월 수도권이 1만4571가구로 전년동월대비 33.3% 증가했지만 누적실적은 5.1% 감소했다. 서울은 착공이 3276가구로 15.6%, 누적착공은 2만2069가구로 1.7% 줄었다. 비수도권은 11월 착공이 5341가구로 전년 동월 대비 51.9% 급감했다.

준공 실적 또한 감소세가 뚜렷했다. 11월 수도권 준공은 1만4832가구로 전년동월대비 39.0% 줄었으며, 비수도권은 7972가구로 62.1% 각각 급감했다. 다만 서울은 11월 누적 준공 실적이 5만 1457가구를 기록하며 전년 동기 대비 46.2% 증가한 것으로 나타났다.

거래시장도 위축됐다. 11월 서울 주택 거래량은 7570건으로 전월대비 51.3% 줄었고 이중 아파트 매매거래가 4395건으로 전월 1만1041건대비 60.2% 감소했다. 수도권 전체 매매 거래도 2만7697건으로 한달 전보다 30.1% 줄었다. 수도권 아파트 거래량은 2만772건으로 33.5% 감소했다.

11월 주택 매매 거래는 6만1407건으로 전월대비 11.9% 줄었다. 반면 비수도권은 전월대비 12.1% 늘어난 3만3710건을 기록했다.

임대차시장에선 월세 선호 현상이 더욱 뚜렷해졌다. 11월 전국 전월세 거래는 20만8002건으로 전월대비 4.1% 늘었지만 전세는 7만5621건으로 전년동기대비 5.3% 줄었다.

서울의 11월 전월세 거래량은 6만891건으로 전월대비 2.3% 늘었다. 이중 전세가 2만2333건으로 전년동월대비 0.3% 감소한 반면 월세는 3만8558건으로 11% 증가했다. 이에 따라 1~11월 서울 월세 거래량 비중은 64.1%에 달해 전년동기대비 4%p 상승했다. 전국 누적 월세 비중도 62.7%로 전년대비 5.3%p 늘었다.

수도권 11월 전월세 거래량은 1만8957건으로 전월대비 3.9% 증가했다. 이중 전세는 5만1491건으로 전년동월대비 3% 감소한 반면 월세는 8만7466건으로 17.6% 급증했다. 비수도권 전월세 거래는 6만9045건으로 4.5% 늘었다.

미분양도 해소 기미가 보이지 않고 있다.

11월말 기준 전국 미분양주택은 6만8794가구로 전월 6만9069가구대비 0.4% 줄었지만, '악성 미분양'인 준공 후 미분양은 2만9166가구를 기록해 전월대비 3.9% 증가했다.

지역별로는 수도권 미분양이 1만 6535가구(준공후 4351가구), 비수도권은 5만2259가구(준공 후 2만 4815가구)로 나타나 지방의 준공 후 미분양 리스크가 여전히 높은 것으로 확인됐다.